商品房

雖說很多人老喊著要買房，但對房子的概念，其實絕大多數購房者并不能用比較清晰和專業的理解。今天小編就為大家普及一下什么是商品房，以及購買商品房需要注意哪些事項。

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）通過出讓方式取得土地使用權后經營的房屋，均按市場價出售 。
其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
商品房只是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房（寫字樓、商鋪、商住公寓）以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。
商品房既包括普通商品住宅,也包括了微利房、高級公寓、別墅等。其中,微利房也叫廉價房,是房地產開發商修建的利潤較低的一類商品房。與經濟適用住房不同,這類住房的開發建設并不帶有政府行為,只是房地產商對在城市遠郊或交通不便地段修建的住房實行低價銷售。這類住房價格低廉,適合于中等或中等偏上收入水平的家庭購買。高級公寓,指在城區內**修建的高層和多層電梯公寓,也包括各種組合復式或高層住房。
在購買商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識
1、不輕信口頭宣傳和承諾。對房地產開發企業的廣告宣傳、銷售人員口頭承諾，購房者應謹慎辨別。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的，**好要求開發企業以書面合同形式予以確定，不寫進合同條款中的事項發生糾紛后，很難受到法律保護。
2、查驗商品房項目的建設手續。購買商品房現房的，購房人應注意驗看房地產開發企業的營業執照，開發企業資質證書，建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案手續等相關資料。開發建設手續不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續。
3、查驗房地產開發企業是否具備銷售房屋的主體資格。購買新建商品房時，須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》，自己擬購買的房屋是否在《商品房預售許可證》所載的房屋幢號范圍內。
4、審慎購買“鄉產權”。所謂鄉產權房屋（又稱小產權房屋），是指在農民集體土地上，由享有該土地所有權的鄉(鎮)政府或村委會單獨開發或聯合房地產開發企業聯合開發建設，并由鄉（鎮）政府或村委會制作房屋權屬證書的房屋。
這類房產只能由這個鄉的村民購買居住，且不允許上市交易，下發的房產證是藍色的小本?，F在小產權房的買賣受到了很大的關注，已經有明文規定，城鎮戶口的人不能買小產權房，村民將自己的小產權房出售后，不得再獲批宅基地。所以買小產權房的風險很大。
5、購買商品房簽訂協議后，應積極督促開發企業到房地產行政管理部門辦理合同備案；2008年7月1日《房屋登記辦法》（建設部168號令）生效后，購房者可直接到房地產行政管理部門辦理預告登記。
注意購買商品房的七大圈套
一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時，有一些開發商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價格和便于銷售。
二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質量、結構的因素之一。但是，一些開發商有時會利用裝修中的視覺誤差來誘導消費者。建議購房者在看“樣板房”時多考察房屋的結構和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。
三、不要輕易交付定金。要在**終確定購買并簽訂購房協議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發商以消費者違約為由不返還你的定金。
四、不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容，并要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時，是以合同為依據，而并不以廣告宣傳的內容為依據。
五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售后服務等內容，以免上當。
六、注意按揭貸款。一些開發商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費者，并且往往要求消費者一次性付款。這種房子在辦理產權證的時候，往往會有麻煩，甚至很長時間辦不下來。
七、注意房屋面積。消費者應當特別注意合同中對房屋面積的約定。房屋建筑面積的準確值需要實際測量，而并非是使用面積與開發商單方確定的系數相乘的簡單算法，這往往是很不準確的。一些開發商利用消費者難以測量出實際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數值。對此，消費者要高度警惕，必要時，應請有法定資質的測量機構進行測量。

福州買房必知：購買商品房的注意事項？商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。那么，購房者在購買預售的商品房時，要注意哪些問題呢？

宜賓購買新房！什么是商品房登記預告?怎么進行商品房登記預告?

很多購房者一直在買房的途中，也很熟悉商品房這個名字，但是問道什么是商品房時，卻不甚了解。下面我們隊商品房的定義以及分類做了列舉。

一、商品房定義
在中國商品房興起于80年代，它的前提是指在市場經濟條件下具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓的方式取得土地使用權后所經營的住宅，出讓形式是均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來上來講，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由進行交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。商品房根據其銷售對象的不同可以分為外銷商品房和內銷商品房。
二、商品房主要分類
1、內銷商品房
指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門的審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區和臺灣）出售的住宅、商業用房以及其他建筑物等。 復式商品房是內銷商品房的一種，是一種經濟型房屋在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房形式。
2、外銷商品房
指房地產開發企業單位按政府外資工作主管部門的規定要求，通過實行土地批租形式商品房，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物等。
為了進一步簡化交易手續、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩的原則，北京市政府1999年11月發文規定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標準出租的公有住房（廉租房）外，普通內銷商品房、僑匯房、經濟適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統一歸并為內銷商品住房交易，銷售對象為中國境內的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。

購買商品房注意事項：
1、檢查開發商是否擁有商品房預售許可證。
通常情況下開發商獲得商品房預售許可證，也就意味著他們擁有了土地使用證、建設許可證等其余四證，這是購買房屋之后是否能夠辦理房產證的關鍵要素之一。
2、簽合同的時候使用標準房屋買賣合同。
在寫合同內容的時候，應當按照文本中所列的條款逐條逐項填寫。
3、注意合同中的權利和義務是否對等。
如果權利和義務不對等，那么一定要及時的提出意見，不能草率行事。
4、面積確認以及面積差異處理。
應當對于面積差異有詳細的約定，這樣才能避免上當的問題。
5、使用規范的付款方式。
在合同中對于付款的數額以及方式等多個方面作出約定。
6、檢查交房日期是否確定。
開發商資金不足，延期交房是比較常見的事情，應當規范性的寫清楚交房的具體年月日，并且要注明開發商不能按時交房，需要承擔的違約責任。
7、審查合同。
盡可能找律師或者是行家，對于合同文本進行審查，避免不必要的損失。

自住型商品房即自住房，在購買中會遇到哪些問題呢？搜房網整理出這六大注意事項。

一、購買資格
按照限購政策規定在本市具有購房資格的家庭，可以購買自住型商品住房。符合條件的家庭只能購買一套自住型商品住房。不再受到區縣屬地限制，可以跨區買房。
二、優先購買條件
符合下列條件的家庭可以優先購買：
（一）本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲。
（二）經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。
三、套型面積和價格標準
自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，**大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。
四、銷售和登記管理
（一）房地產開發企業在申請辦理自住型商品住房預售許可或者現房銷售備案手續前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。公示期不少于15天。購房家庭應當在公示期內向房地產開發企業提出購房申請。對申請購房家庭的資格審核，按照本市住房限購相關規定執行。
（二）自住型商品住房項目在取得商品房預售許可證或辦理現房銷售備案后，由房地產開發企業組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產開發企業組織公開搖號確定。搖號應當進行全程公證，并接受所在區縣建設房管部門的監督。
（三）自住型商品住房進行房屋權屬登記時，登記部門應將房屋性質登記為“自住型商品住房”。
五、轉讓管理
自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓。
購房人取得房屋所有權證5年以后轉讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。購房人將自住型商品住房轉讓后，不得再次購買自住型商品住房。
六、處罰措施
對通過隱瞞家庭住房狀況、偽造相關證明等方式，弄虛作假，騙購自住型商品住房的家庭，一經查實，房地產開發企業應與其解除購房合同，購房家庭承擔相應經濟和法律責任，且5年內不得在本市購買住房。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

什么是商品房？對于商品房的準確定義相信很多人都不是很清楚，下面我們就對什么是商品房及其商品房買賣的注意事項做一些梳理吧。

什么是商品房？

 
商品房是指由房地產開發公司綜合開發,建成后出售的住宅、商業用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設者參加統建,又是自己使用的住宅。商業用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。
什么是普通商品房？
在商品房的定義基礎上加入一些限制條件：
普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：
(一)住宅小區建筑容積率在1.0以上；
(二)單套建筑面積在140平方米以下；
(三)實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低于17500元/平方米，內環與外環之間的低于10000元/平方米，外環線以外的低于7000元/平方米。
商品房買賣注意事項：
房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。
具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過20%，不然你后悔死。注意現在市面上的房子都是建筑面積，你買的房子公攤占的太多，就很慘。
當然**根本的是你的財力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽

預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度并沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是“意思自治”原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用于商品房預售。

購買商品房需要辦理的手續：
（1）確認開發商是否是有合法手續的房地產公司；
（2）簽訂認購書；
（3）簽訂合同；
（4）辦理預售登記及轉讓；
（5）辦理入??；
（6）產權過戶、領取產權證。
購買商品房要注意的事項：
近年來，房地產項目不合法的投訴是一大熱點，核實開發商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時要特別關注的。這“五證”包括：
（1）規劃部門的《建設工程規劃許可證》；
（2）國土部門的《國有土地使用權證》；
（3）《建設用地規劃許可證》（證明開發商已交納了土地出讓金，擁有產權保障）；
（4）建設部門的《建設工程許可證》；
（5）國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》。
為了明確開發商的用地是否是出讓土地，購房者應重點審查下列文件：
（1）《國有土地使用權出讓合同》或《國有土地使用權轉讓合同》；
（2）《國有土地使用權證》；
（3）繳納地價款的有關憑證。
需要明確的主要內容有：位置、面積，土地用途，出讓地價款（包括土地出讓金和市政基礎設施配套建設費）的數額及繳納情況，投資開發的期限，土地使用和規劃條件。
應特別注意的是：
（1）正式的《國有土地使用權證》應同時加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門的公章；
（2）土地證上應加蓋“有償土地使用證專用章”；如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款。
（3）土地證不得擅自涂改。
（4）土地證上載明的土地使用者應當和開發商的名稱相一致。

商品房預售條件是什么

購買商品房需要注意開發商的資質和信譽度、產權清晰和房屋面積問題、認真審核購房合同。本文對購買商品房需要注意的事項進行了詳細介紹。

購買商品房需要經過一系列步驟和程序，購房者需要仔細了解每一步的細節和注意事項，以保障自身權益。本文從簽訂認購書和購房合同、選擇按揭貸款和物業服務、繳納稅費和辦理交接手續等方面詳細介紹了購房流程和注意事項。

買房交定金注意事項：第
一、定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;第
二、應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第
三、雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;第
四、要分清定金和預付款的區別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。第
五、謹防有的開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。第
六、定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

商品房買賣是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權予買受人，買受人支付價款的房屋買賣行為。商品房買賣是一種特殊商品的買賣，買賣標的額巨大，手續繁瑣，持續時間長。購買人對商品房買賣流程的了解，有利于其在與開發商的博弈中充分維護自己的合法權益，滿足自己的居住需求和實現自己的住房夢想。
各大城市的商品房買賣流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認購書》→簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業服務合同》→與開發商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說的辦理銀行按揭)→辦理預售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權證(初始登記)→辦理產權過戶，領房產證→辦理抵押權登記→買受人還清按揭貸款，注銷抵押登記。
1.簽訂《認購書》
《認購書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認購書》是商品房預(銷)售程序的第一個環節，商品房開發商以及委托的代理商通常在樓盤所在地設立售樓處。購房人如果對某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認購書》，并交納定金。出售方應將《簽約須知》及有關的宣傳資料和相關文件交給購買人，并應實事求是地向購買人介紹項目的進展情況。當簽訂完《認購書》后，出售方應給購買人《簽約需知》，以使購買人清楚下一環節及簽約有關細節。
2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業服務合同》
購買人在簽訂《認購書》后，應當在《認購書》中約定的時間內到約定的地點簽訂正式的《商品房買賣合同》。簽訂買賣合同是整個購房程序中**重要一環，是購房人與開發商達成商品房買賣的**終合意。
《前期物業服務合同》是由建設單位與物業管理企業簽訂的，包含的主要內容有前期物業管理階段的服務費用、服務內容和質量要求、雙方的權利義務等。根據《物業管理條例》第二十五條的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。實踐中一般是將《前期物業服務合同》作為《商品房買賣合同》的附件，開發商在辦理房屋預售手續的同時上報房管部門的市場交易管理系統予以公示，由購房人在購房時確認。
3.與開發商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》
為鼓勵購房者購買所建房屋，開發商請求銀行提供房地產抵押貸款，開發商要與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行、開發商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。在商品房預售中，購房人通過按揭方式購買商品房的，通常方式是支付一部分樓價款(即**款)給開發商，其余房價款則通過金融機構貸款支付給開發商。在此按揭過程中，購房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產證辦理完畢之前，由開發商通過協議將購買人對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產證辦理下來之后，開發商解除擔保，購房人將房產證抵押在銀行處作為償還貸款的擔保。

購房者在選擇房子的時候要注意，為免購房后出現不必要的糾紛，要懂得用法律依據保護自身權益，一切依據以購房合同及補充協議為準。除了法律依據外，我們還應提高自身對商品房的認知來避免。

一、容積率、建筑密度、綠地率規定指標
1. 建筑容積率是指小區規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。獨立別墅為0.2~0.5；聯排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。
2. 建筑密度是指小區所有建筑基底面積之和與規劃建設用地之比。4層樓區一般為26%左右，5層樓區一般為23%左右，6層樓區不高于20%。
3. 綠地率是指綠地面積與用地面積的比值。根據有關規定，合規劃標準的新建居住區，居住小區綠地率不得低于30% ，且要保證居住小區人均公共綠地達1 平方米的規模。
二、入住時間
是否能按時入住，入住時是否能取得建筑工程竣工驗收備案表、取得商品房面積實測技術報告書、住宅質量保證書、住宅使用說明書。
三、入住條件
入住時水、電、電話、閉路監控系統是否能夠正常使用，是否能保證煤氣、有線電視、寬頻網絡入戶的正常使用，以及小區內清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設施正常是否能正常使用。
四、物業費
1.物業費不能亂漲價在簽署購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時公約，就物業費等相關事項作出約定。因此，如果在收房時出現物業費漲價的問題，業主可據此主張權利。
2. 物業費可以按月交在辦入住手續時，多數開發商或物業公司要求業主一次性交付一年或多年的物業管理費。根據有關規定，物業管理的各項收費可按月、按季或按年度計收，但不得一次性預收多年的物業管理費用。
五、車位
小區總車位數，車位為地上還是地下，是否能保證每戶一個車位。車位收費標準，是否可售。

購房人買房時，容易被復雜的購房手續搞得焦頭爛額，在起初選房時更有不少事項需要購房人了解。那么購買商品房時都有哪些需要特別注意的點呢？

買房交定金注意事項：第
一、定金條款并不具有強制性，它僅是指導性的，消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;第
二、應當在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第
三、雖然已訂立了定金條款，但只有消費者在交付了定金后，合同才生效;第
四、要分清定金和預付款的區別，預付款就是預先支付，但預付款，不能適用定金的罰則。第
五、謹防有的開發商利用購房者缺乏相應的購房知識和經驗，在某些條款內容上設下陷阱，故意讓消費者違約。第
六、定金和訂金在法律上性質是不同的。依據擔保法的規定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。訂金則屬于預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方不能履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金而不能要求雙倍返還。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百一十五條當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

①鑒別商品房廣告的真偽 要具有辨別廣告真偽的能力。其次宣傳廣告和開發商的口頭承諾都應寫進購房合同中，避免日后開發商反悔。
②了解所購房屋是否已經驗收合格 如所購房屋屬于期房，那么在購房時要注意該房屋是否已經驗收合同。
③注意房屋面積 在購房前要注意公攤面積占建筑面積多少。
④開發商手續是否齊全 因為開發商手續不全的話，在日后的交易中會受阻，這對買房者來說就沒有保障。
⑤要注意購房合同中的各項條例。