房貸計算

1、贍養老人扣除要滿足什么條件？



納稅人贍養一位及以上年滿60歲的父母，以及子女均已去世的年滿60歲的祖父母、外祖父母的贍養支出，可以稅前扣除。





2、專項附加扣除信息采集的方法有哪些？



根據《國家稅務總局關于發布<個人所得稅專項附加扣除操作辦法（試行）>的公告》（2018年第60號）：



第十九條 納稅人可以通過遠程辦稅端、電子或者紙質報表等方式，向扣繳義務人或者主管稅務機關報送個人專項附加扣除信息。



第二十條 納稅人選擇納稅年度內由扣繳義務人辦理專項附加扣除的，按下列規定辦理：



（一）納稅人通過遠程辦稅端選擇扣繳義務人并報送專項附加扣除信息的，扣繳義務人根據接收的扣除信息辦理扣除。



（二）納稅人通過填寫電子或者紙質《扣除信息表》直接報送扣繳義務人的，扣繳義務人將相關信息導入或者錄入扣繳端軟件，并在次月辦理扣繳申報時提交給主管稅務機關?！犊鄢畔⒈怼窇斠皇絻煞?，納稅人和扣繳義務人簽字（章）后分別留存備查。



第二十一條 納稅人選擇年度終了后辦理匯算清繳申報時享受專項附加扣除的，既可以通過遠程辦稅端報送專項附加扣除信息，也可以將電子或者紙質《扣除信息表》（一式兩份）報送給匯繳地主管稅務機關。



報送電子《扣除信息表》的，主管稅務機關受理打印，交由納稅人簽字后，一份由納稅人留存備查，一份由稅務機關留存；報送紙質《扣除信息表》的，納稅人簽字確認、主管稅務機關受理簽章后，一份退還納稅人留存備查，一份由稅務機關留存。





3、住房貸款利息專項附加扣除的標準是怎樣規定的？



在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元的標準定額扣除，扣除期限**長不超過240個月。





4、2018年第四季度的全年一次性獎金個人所得稅如何計算繳納？



在2018年第四季度取得的全年一次性獎金，可以按照《國家稅務總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發〔2005〕9號）的有關規定和計稅方法繳納稅款，但全年一次性獎金計稅方法，納稅人在一個納稅年度內只能享受一次。具體計算方法如下：將全年一次性獎金除以12個月后的商數，按照財稅〔2018〕98號文件中所附的新月度稅率表查找適用稅率和速算扣除數。對于在取得年終一次性獎金的當月，個人工資收入低于5000元的，可以先從全年一次性獎金中減去“當月工資收入低于5000元的差額”，就其余額按上述辦法查找適用稅率和速算扣除數計算稅款。

房貸計算公式有等額本息計算方式和等額本金計算方式，其中，等額本息計算方式為每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數-1]。

房貸計算公式有等額本息計算方式和等額本金計算方式。
①等額本息計算方式 每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數-1]。 總支付利息：總利息=還款月數×每月月供額-貸款本金。每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕。
②等額本金計算方式 每月月供額=(貸款本金÷還款月數)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率。 每月應還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率。 每月月供遞減額=每月應還本金×月利率=貸款本金÷還款月數×月利率。 至于購房者選擇等額本息還款方式還是等額本金還款方式，可以結合自身的實際情況來綜合確定。

房貸計算公式有兩種，一種是等額本息計算方式：每月還款額=貸款本金×[月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數-1]。

??房貸還款方式主要分為等額本息和等額本金兩種。

? ??等額本息還款法：是指每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清。這種方式是將貸款本金和總利息額相加除以還款期限得出每月平均還款金額，這種方式每月還款金額固定。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結清的利息后，所還的貸款本金就較少；而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。?這種還款方式，實際占用銀行貸款的數量更多、占用的時間更長，同時它還便于借款人合理安排每月的生活和進行理財（如以租養房等），對于精通投資、擅長于“以錢生錢”的人來說，無疑是**好的選擇！?

等額本息還款方式的幾個重要計算公式：? 每月還本付息=?[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數－1]?每月還利息=剩余本金x貸款月利率（第一個月的本金就是的貸款金額，逐月遞減）?每月還本金=每月還款金額-每月還利息?剩余本金=上月剩余本金-本月償還本金? 還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）^還款月數/[（1+月利率）^還款月數?-?1]-貸款額?貸款月利率=貸款年利率/12? 貸款日利率=貸款年利率/360=貸款月利率/30?????案例計算：? 貸款56萬元，即本金=56萬元? 貸款年限20年，即20年=240個月? 銀行五年以上中長期貸款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667%?采用等額本息還款法，? 每月還本付息金額=[560000x0.491667%x(1+0.491667%)240]÷[(1+0.491667%)240-1]=3979.77元?第1個月應還3979.77元，其中所還利息=本金x月利率=560000x0.491667%=2753.33，剩余3979.77-2753.33=1226.44用來還本金，因此第一個月末還剩本金560000-1226.44=558773.56；?第2個月你還欠銀行558773.56元，分239個月還完，第2個月還3979.77，其中利息=558773.56x0.491667%=2747.30，還本金3979.77-2747.30=1232.47元，月末還欠銀行558773.56-1232.47=557541.09；? 第3個月你還欠銀行557541.09元，分238個月還完，本月還3979.77，其中利息=557541.09*0.491667%=2741.24，還本金3979.77-2741.24=1238.53，剩余本金=557541.09-1238.53=556302.56；???? 直到第240個月，償還本金利息3979.77。?償還利息總額=560000x240x0.491667%x(1+0.491667%)240÷[(1+0.491667%)240-1]-560000=395146.14? 還款總額=560000+395146.14=955145.87元。

? 等額本金還款法，即借款人每月按相等的金額（貸款金額/貸款月數）償還貸款本金，每月貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐月結清，兩者合計即為每月的還款額。? 由于每月所還本金固定，而每月貸款利息隨著本金余額的減少而逐月遞減，因此，等額本金還款法在貸款初期月還款額大，此后逐月遞減（月遞減額＝月還本金×月利率）。等額本金法**大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額**多?，然后逐月減少，越還越少，計算公式為：? 每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率?每月本金=總本金/還款月數? 每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率? ????還款總利息=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2? ????還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額此種還款方式，適合生活負擔會越來越重（養老、看病、孩子讀書等）或預計收入會逐步減少的人使用。? 可見，等額本金還款方式，不是節省利息的選擇。如果真正有什么節省利息的良方，

那就是應當學會理智消費，根據自己的經濟實力，量體裁衣、量入為出，盡量少貸款、貸短款，才是唯一可行的方法。

? ????案例計算：? 貸款56萬元，即本金=56萬元? 貸款年限20年，即20年=240個月? 銀行五年以上中長期貸款年利率5.9%，即月利率=5.9%/12=0.491667%?采用等額本金還款法，? 每月應還本金=560000÷240=2333.33元? 第1個月應還本金2333.33元，利息=560000x0.491667%=2753.33元，應還本息2333.33+2753.33=5086.66元，月末剩余本金=560000-2333.33=557666.67元；? 第2個月應還本金2333.33元，利息=557666.67x0.491667%=2741.86元，應還本息2333.33+2741.86=5075.19元，月末剩余本金=560000-2333.33x2=555333.34元；? 第3個月應還本金2333.33元，利息=555333.34x0.491667%=2730.39元，應還本息2333.33+2730.39=5063.72元，月末剩余本金=560000-2333.33x3=553000.01元；???? 直到第240個月，還本金2333.33元，利息=2333.33x0.491667%=11.47元，應還本息2333.33+11.47=2344.8元，償還結束。? 利息總額=(240+1)x560000x0.491667%/2=331776.89?還款總額=560000+331776.89=891776.89元。

??? 問：為什么根據網上房貸計算器計算的結果和銀行給的還貸明細

很多朋友在后臺問我，有沒有計算房貸的簡便公式。



答案：有的！



銀行不是慈善機構，貸款給你買房，是要收取利息的。如果不用收取利息的話，那么算法很簡單，比如買100萬的房子，**3成，貸款就是70萬，還30年，那每個月還款就是70萬除以30，再除以12，每月還款1944.45元。



正因為銀行不是慈善機構，要收取利息，所以房貸計算也就變得復雜起來。



房貸的還款方式有兩種，等額本金和等額本息。



1、 等額本金



等額本金的計算方式相對比較容易，還是以買100萬的房子為例，**3成，貸款70萬，那么每月所還月供，就是本金和利息之和。本金不變，每月1944.45元；利息就是未還本金一個月所產生的利息。假如按基準4.9%計算，月利息就是0.4083%，第一個月利息是2858.33，第二個月未還本金的利息就是70萬減掉1944.45元后的利息，是2850.39元……



細心的朋友想必已經發現了，每月月供的差額是固定的，就是1944.45乘0.1083%，等于7.94元。


我們今天主要想說的，是第二種方法：等額本息的計算方式。



2、等額本息



這種方式還款簡便，前期還款壓力相對等額本金來說較小，每月固定金額還款。但是月供的計算比較復雜，因為等額本息的房貸計算方式是按照復利計算的。



我們假設貸款金額是P，月供是y，貸款月份數是n，月利率是r。



那么第一個月的利息就是y(1+r)，第二個月的利息就是y(1+r)2，以此類推，第n個月的利息就是y(1+r)n。



言歸正傳，我們先說等額本息的月供計算公式，就是下面這個





其中

y：表示月供，是月字的首個拼音字母；

P：表示本金，假如你貸款100萬，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商業貸款基準（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

n：表示月供的期數，假如你貸款30年，一年12個月，月供期數就是360。



詳細推導過程如下：

如果要計算房貸的總利息，那么首先要搞清楚是等額本息還是等額本金，如果是選擇等額本息的話，具體的計算方法就是：貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數－1〕。但如果是選擇等額本金的話，那么計算的公式是：（貸款本金 / 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率。具體選擇等額本金還是等額本息，這個也要根據個人的實際情況來進行選擇，而且還要預估一下自己在還款期內的收入是否穩定。

等額本息貸款買房時，每月還款額為：[貸款本金*月利率*（1+月利率）^還款月數]÷[（1+月利率）^還款月數-1]；

房貸月供的計算方式主要有兩種，具體如下：
①等額本金：如果是選擇等額本金的還款方式，那么每個月的還款金額是貸款本金/還款月數)+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率。
②等額本息：若是選擇等額本息的還款方式，那么每個月的月供金額是[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1]。 以上其實就是房貸月供的兩種具體的計算方法，在申請貸款時，主要需要注意以下這些：
①要知道短期貸款的優勢以及劣勢，在選擇貸款期限時，要根據個人的實際情況來進行挑選，若是自己的資金比較充足，可以多給一些首付款，并且縮短自己的貸款時間，這樣貸款的利息就會更少。
②在辦理貸款時還要挑選合適的銀行，雖然每家銀行都能辦理貸款手續，但不同的銀行貸款政策還是有很大差異。

買房貸款計算公式：
①等額本息的還款方法： 〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款時間〕/〔(1+月利率)^還款時間-1〕=每月應還的金額。 貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕/〔(1+月利率)^還款時間-1〕=每月應還利息。 每月要還的本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)/〔(1+月利率)^還款月數-1〕。 一共的利息=還款月數×每月月供額-貸款本金。
②等額本金的還款方法： (貸款本金/還款時間)+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率=每月應還的金額 貸款本金/還款月數=每月應還本金 每月應還利息=剩余本金×月利率=(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率 每月月供遞減額=每月應還本金×月利率=貸款本金/還款月數×月利率 〔(總貸款額/還款時間+總貸款額×月利率)+總貸款金額/還款月數×(1+月利率)〕/2×還款時間-總貸款金額=一共的利息。

房貸月供計算公式按照還貸方式，有兩種計算方法，等額本息月供計算是[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數]÷[(1+月利率)^還款月數-1]。

房貸的年利率其實是不需要計算的，因為房貸的年利率通常都是由銀行規定好的，不過可以通過房貸的年利率來計算日利率或者是月利率。如果要計算日利率的話，那么就是用年利率除以360，或者是用月利率除以30。如果要計算月利率的話，那么可以用年化的利率直接除以12。假如說要計算利息的話，用本金乘以貸款的年利率，計算下來就是每一年所產生的利息總額。如果乘以的是日利率，那么算下來就是每天產生的利息總額，在貸款之前可以先到銀行去咨詢一下。

①如果選擇等額本息的還款方式，那么房貸的計算公式是：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數－1〕。選擇這種還款方式的話，每個月的還款額度是不一樣的，一般在剛開始還款的時候還款金額會比較的多，越往后會越少。②如果選擇等額本金的還款方式，那么房貸的計算公式是：貸款本金/還款月數）+（本金—已歸還本金累計額）×每月利率。如果選擇等額本金的還款方式，那每月的還款額度是相同的，但整體的利息要高于等額本息。

1. 等額本息還款法:每月月供額=〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
2.每月應還利息=貸款本金×月利率×〔(1+月利率)^還款月數-(1+月利率)^(還款月序號-1)〕÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
3.每月應還本金=貸款本金×月利率×(1+月利率)^(還款月序號-1)÷〔(1+月利率)^還款月數-1〕
總利息=還款月數×每月月供額-貸款本金

房貸
也被稱為房屋抵押貸款。
內容：
房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，并根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
方式：
房屋貸款的方式有三種，分別是銀行商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

房貸月供計算公式，選擇等額本金，那么每個月的還款金額是貸款本金/還款月數)+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率。

[摘要]相信大多數的朋友買房都是選擇貸款。貸款買房的經濟壓力會比較小，也可以說是一種比較優惠的購房形式。選擇貸款買房的朋友比較關心的就是房貸利息。那么，房貸利息計算方法是什么?影響房貸利息的因素?下面跟隨小編一起來了解下。

雖然說現在有錢人挺多，但是全款買房的人卻不多。相信大多數的妊朋友買房都是選擇貸款。貸款買房的經濟壓力會比較小，也可以說是一種比較優惠的購房形式。選擇貸款買房的朋友比較關心的就是房貸利息。那么，房貸利息計算方法是什么？影響房貸利息的因素？下面跟隨小編一起來了解下。



房貸利息計算方法是什么？

一、按揭貸款利率計算方式有等額本息法：把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中；等額本金還款：將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。2016銀行按揭貸款利率按照中央銀行人民貸款利率執行。

二、等額本息法：計算公式月還款額＝本金＊月利率＊［（1＋月利率）＾n／［（1＋月利率）＾n－1］；式中n表示貸款月數，＾n表示n次方，如＾240，表示240次方（貸款20年、240個月），月利率＝年利率／12；總利息＝月還款額＊貸款月數－本金

三、等額本金法：計算公式：月還款額＝本金／n＋剩余本金＊月利率；總利息＝本金＊月利率＊（貸款月數／2＋0．5）。



影響房貸利息的因素？

一、**比例。每個城市的**比例不一樣，一套房子和第二套房子的**比例也可能不一樣。具體的購房貸款標準，還得根據你所在城市的相關政策來。

二、銀行的貸款利率和貸款的年限。貸款利息銀行有相關的規定，利率越高，貸款利息越多；相應的，貸款年限越長，利率也越高。

三、還款的方式。目前而言主要有2種還款的方式：等額本息還款，等額本金還款。不同的還款方式，利息也是不一樣的，這個我在下面會詳細地說。

四、貸款的類型?，F在的貸款類型主要有三種：公積金貸款，商業貸款和混合貸款。這三種貸款，公積金貸款的利息是較低的，商業貸款的利息較高，混合貸款就是兩者的折中利率。

房貸利息是買房是一定要好好了解的問題之一，畢竟房貸利息也是一筆不少的金錢，不同的還款方式，所產生的利息是不同。所以在買房之前是一定要好好的計算出房貸利息。關于房貸利息計算方法是什么以及影響房貸利息的因素的內容就介紹到這里，大家一定要好好的了解，這樣對自己買房才有幫助。

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（3）抗壓能力強，能夠吃苦耐勞，有較強的目標感，熱愛房地產經紀行業；
（4）服務意識強，有毅力，具備良好的溝通能力；
（5）執行能力強，具有高度敬業精神，有團隊合作精神。

根據一般房貸還款方式的計算公式分為兩種：
1. 等額本息還款方式：是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。 等額本息計算公式：〔貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款月數〕÷〔（1＋月利率）＾還款月數－1〕 計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變 例如：現在央行規定的短期貸款（六個月以內含六個月）的利率為5.10%。假如你貸2萬分六個月還清，那么利息總額為298.55元，每月本加息共還3383.09元。
2. 等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。 等額本金計算公式：每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數）+（本金 — 已歸還本金累計額）×每月利率 等額本金計算公式： 每月還款額=每月本金+每月本息 每月本金=本金/還款月數 每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率 計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

貸款利率（1）貸款利率與貸款用途、貸款性質、貸款期限、貸款政策、不同的貸款銀行等相關。國家規定基準利率，各銀行根據各種因素確定差別貸款利率，即在基準利率基礎上上浮或下浮?，F行基準利率是2011年7月7日調整并實施的，種類與年利率如下：
①短期貸款六個月（含）6.10%；
②六個月至一年（含）6.56%；
③一至三年（含）6.65%；
④三至五年（含）6.90%；
⑤五年以上7.05%。
（2）房貸為例：銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的,根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平,如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別,2011年由于資金緊張等原因，部分銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍。從2012年2月開始，多數銀行將首套房利率調整至基準利率。4月上旬，國有大銀行開始執行首套房貸利率優惠。部分銀行利率**大優惠可達85折。五年期限以上85折優惠后利率為7.05%*0.85=5.9925%

貸款買房每月還款金額與首付金額，貸款還款方式，銀行利率等有關。等額本息和等額本金的利息計算方式如下：
①〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款時間〕/〔(1+月利率)^還款時間-1〕=等額本息的月供，還款時間×每月應還金額-貸款本金=總利息。
②（貸款本金/還款時間)+(本金-已還本金累計額)×每月利率=等額本金的月供，〔(總貸款額/還款時間+總貸款金額×月利率)+總貸款金額/還款時間×(1+月利率)〕/2×還款月數-總貸款額=總利息。 購買房屋的貸款手續，先到銀行申請借款，銀行根據借款人的資料，審查借款人是否符合條件，審批合格后，到銀行簽合同，到產權部門辦理貸款擔保手續，辦完以后將借款合同及抵押合同，抵押權證明書等資料交銀行，然后簽訂還款協議，最后銀行劃款。