國有土地出讓合同

《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區別在于，行政法律關系是指受法律規范調控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。 我國《土地管理法》第八條明確規定，國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區、直轄市人民政府根據國務院有關規定確定
⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人;在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。

國有土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償的原則，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、土地使用權期限屆滿、不可抗力、違約責任等問題友好協商、達成一致意見后，依法簽訂的書面協議。
合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當事人意思表示一致即充分協商后達成一致意見時合同即成立，但并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權利義務內容產生了具有法律拘束力的效果即合同生效。
合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當事人真實的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權協議出讓、招標拍賣掛牌出讓等有關程序來簽訂合同，否則，會導致合同無效的法律后果。（４）合同的內容必須合法。出讓方、受讓方協商后訂立的合同不得違反法律、法規和社會公共利益。（５）經市、縣人民政府批準。（６）合同必須采取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權出讓合同所產生的法律后果，即合同依法產生的具有約束出讓方、受讓方的強制力。
具體表現在：（１）在出讓方和受讓方之間設定一定的權利和義務；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當履行合同，可以依據合同請求強制履行或要求違約方承擔違約責任；（４）產生及時通知、協助、防止損失擴大等合同附隨義務。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。
合同變更、解除和終止。對于國有土地使用權出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權轉讓給第三方，屬于土地使用權轉讓合同調整及規范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后，實際履行之間，受讓人的名稱發生了變化或者出現法人合并、分立等情況。
按照合同的一般理論及立法、司法實踐，法人合并、分立后，其權利義務由新設立的法人承擔，因此不需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
對于受讓人名稱發生變化，法律法規并未明確規定，基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團體，以及今后土地登記的方便，應重新簽訂國有土地使用權出讓合同為宜。
合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當事人之間的合同關系提前消滅的行為。
主要有以下情形：出讓方和受讓方協商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實現的；出讓方未按合同約定的開發日期滿２年，被出讓方收回土地使用權而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當事人之間的合同關系歸于消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權的情形；合同約定的土地使用權期滿時，合同終止。根據國有土地使用權出讓合同的約定、法律的有關規定，土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期，但應當至遲于屆滿前一年提出申請，出讓人應當批準。
此時，需要重新簽訂國有土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。違約責任。指國有土地使用權出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應承擔的法律責任，但出現法律規定的免責原因除外。
出讓方不按合同要求提供土地使用權，應當承擔違約賠償責任。受讓方不按期支付土地使用權出讓金的，也應當承擔違約賠償責任。受讓方未按照合同約定進行開發建設，超過合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權出讓金２０％以下的土地閑置費。
滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權。法定的免責原因主要是指不可抗力、政府或政府有關部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發遲延。對于出讓方或受讓方一方違約后，另一方能否要求對方繼續履行合同，法律沒有明確規定，不過按照實踐中的一般作法及合同的理論，應該可以。
但法律同時賦予另一方有提出解除合同的權利。法律救濟途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約后，對方應通過怎樣途徑來保護自己的合法權益呢？先由雙方協商解決。協商不成的，當事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當然，如果土地使用者不按照合同規定的期限和條件開發利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時不以出讓方的身份出現）可以依職權予以糾正或處罰。

國有土地使用權出讓收入是指市縣人民政府按照《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律、法規及相關政策，將國有土地使用權轉讓所得。買房子的人，可能不會考慮到土地的出讓費。因為他們已經和開發商打好了關系。但我們仍然需要了解這些知識，假如我們的使用年限超過，也許會牽涉到我們自己的問題。

國有土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協議四種方式出讓土地。土地使用權轉讓是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。是土地使用權交易二級市，采取方式多為出售、交換和贈與。

國土資源部11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》第五條至第十二條分別規定：


國有土地使用權招標、拍賣或者掛牌出讓活動，應當有計劃地進行。


市、縣人民政府土地行政主管部門根據社會經濟發展計劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報經同級人民政府批準后，及時向社會公開發布。


市、縣人民政府土地行政主管部門應當按照出讓計劃，會同城市規劃等有關部門共同擬訂擬招標拍賣掛牌出讓地塊的用途、年限、出讓方式、時間和其他條件等方案，報經市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。


出讓人應當根據招標拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標拍賣掛牌出讓文件。招標拍賣掛牌出讓文件應當包括招標拍賣掛牌出讓公告、投標或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或者競買申請書、報價單、成交確認書、國有土地使用權出讓合同文本。


市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。


確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應當實行集體決策。


招標標底和拍賣掛牌的底價，在招標拍賣掛牌出讓活動結束之前應當保密。


出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告規定條件的，應當通知其參加招標拍賣掛牌活動。

國有土地使用權出讓合同的出讓方：
應當是：市、縣人民政府土地管理部門。
不包括省轄市所轄區，也不包括市縣人民政府土地管理部門以上的各級人民政府土地管理部門。開發區管委會無權作為出讓方訂立國有土地使用權出讓合同。(僅是在05年8月1日前作為出讓方訂立了出讓合同，且在起訴前得到市、縣人民政府土地管理部門追認的才可以有條件的認定有效。)
國有土地使用權出讓合同的訂立的受讓方：
可以是公司、企業、其他組織和個人，法律另有規定除外。
外商投資欲通過出讓方式取得國有土地使用權的必須先行成立“三資企業”。
附法律規定：
94\07\05 《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：
第七條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權(以下簡稱土地使用權)在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
第十四條　土地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。
土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
90\11\12 全國人大常委會法制工作委員會 《關于市轄區土地審批權限問題的答復》規定：
“考慮到實施城市統一規劃的需要，沒有授予省轄市所轄區審批土地權”
05\06\18 **高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 第二條規定：
“開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
本解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效?！?/br> 90\05\19 國務院 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：
第三條　中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照本條例的規定取得土地使用權，進行土地開發、利用、經營。
90\05\19 國務院 《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》規定：
第四條　外商投資成片開發，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立從事開發經營的中外合資經營企業，或者中外合作經營企業，或者外資企業(以下簡稱開發企業)。

京 房地出字( )第 號 北京市國有土地使用權出讓合同(僅供房改房、經濟適用房上市補辦土地出讓手續使用)(正本) 北京市房屋土地管理局制 合同雙方: 出讓方： 法定地址： 通信地址： 郵政編碼： 法定代表人： 職務： 受讓方： 法定地址(或戶口所在地)： 通訊地址： 郵政編碼： 法定代表人(姓名)：
1. 根據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《房地產管理法》)、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓行條例》(以下簡稱《條例》)、《北京市實施 辦法》(以下簡稱《辦法》)，以及國家和本市 其他有關法律、法規的規定，為明確各自的權利和義務，本著平等、自愿、有償的原則，簽訂本合同。
2. 本合同有償出讓土地使用權的地塊，其土地所有權屬于中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律授予的司法管轄權和行政管理權以及其他按照中華人民共和國法律規定，由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下資源、埋藏物、隱藏物和市政公用設施均不在土地使用權出讓范圍內。
3. 出讓方式：協議
4. 出讓方以現狀出讓給受讓方的宗地位于_______________- 。具體位置見附圖。
5.出讓的建筑面積為_________平方米。
6.土地用途：_______________________________。
7.土地使用權出讓年限：____年，自____年__月__日起始計算，至____年__月__日終止。
8.地價款在本合同中只包括土地使用權出讓金。受讓方以人民幣(大寫)____仟____佰____拾 萬____仟____佰____拾____元，(小寫) ￥______元，在簽訂土地出讓合同時，一次性向出讓方交納土地出讓金。
9.在受讓方付清全部土地出讓金后，出讓方向受讓方核發《房屋所有權證》，并注明分攤土地使用權面積和已辦理土地使用權手續?！吨腥A人民共和國國有土地使用證》不頒發。
10.受讓方依法取得土地使用權后，其土地使用權在出讓年限內按照《房地產管理法》、《條例》和《辦法》的規定，可依法附隨房屋所有權一同轉讓(包括出售、交換、贈與)、出租、抵押或者用于其他經濟活動，其合法權益受國家法律保護。對取得土地使用權的個人，其土地使用權可以附隨房屋一同繼承。
11.受讓方須按照本合同規定的土地用途和現狀土地利用條件使用土地。...

北京市第四中級人民法院黨組成員、副院長 程琥

當前通過與行政相對方在平等協商基礎上簽訂行政協議，以實現行政目標和公共利益是一種重要政府治理方式。為此，有必要以行政協議重新審視國有土地使用權出讓合同定位。


一、行政協議在處理國有土地使用權出讓合同案件中的獨特優勢


新行政訴訟法第十二條第一款第（十一）項規定，人民法院受理公民、法人或者其他組織認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營協議、土地房屋征收補償協議等協議提起的訴訟。行政協議又稱為行政合同，是一種兼具行政性與合同性雙重屬性的合同類型，是新行政訴訟法中明確規定的一種新類型案件。當前理論界和實務界對國有土地使用權出讓合同的性質觀點不一：一種觀點認為其系民事合同，應當納入民事案件管轄范圍，作為民事案件處理；另一種觀點則認為其本質上屬行政合同，應當納入行政訴訟受案范圍，作為行政案件處理。對于上述兩種觀點，如何定性的關鍵在于哪種定性更符合行政規律和政府職能轉變總體趨勢?？傮w而言，行政協議具有民事合同不可替代的獨特優勢和價值，把國有土地出讓合同定性為行政協議更符合此類合同本質屬性。
1.簽訂國有土地出讓合同目的在于實現行政目標。
在我國，土地資源屬于稀缺資源，國家對土地資源實行限制和管理，從而土地權利行使符合公共利益要求。根據城市房地產管理法第十條規定：“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃?！眹覍Τ鲎屚恋厥褂脵嘤糜诜康禺a開發的，實行總量控制和宏觀調控，采取下達控制指標和對出讓土地使用權總面積方案進行審批的方式。實現行政目標始終貫穿于國有土地使用權出讓合同的簽訂、履行過程之中，國土資源管理部門有權依法對合同履行情況進行指導、監督、檢查，一旦發現受讓方不按照行政目的要求履行合同，有權依法糾正，并可以根據情節給予其警告、罰款直至無償收回國有土地使用權等行政處罰。雖然國有土地使用權受讓方通過出讓合同實現其民事目的，但是必須首先滿足行政目標要求。
2.國有土地出讓合同的合同屬性完全體現在行政協議中。
行政協議的合同屬性決定了在行政協議簽訂、履行過程中必須按照合同法的要求實現合同平等保護。國有土地使用權出讓合同作為行政協議，在合同簽訂履行過程中完全彰顯合同法的價值要求，充分保障出讓方與受讓方平等協商和意思自治。合同法的價值要求完全體現在行政協議中，行政協議也完全涵蓋了民事合同的功能和價值，這恰恰是行政協議的獨特優勢和價值所在。
3.國有土地出讓合同的行政屬性必然要求強化對行政權監督。
國有土地出讓合同定位為民事合同或者行政協議，主要差異并不在于合同訂立過程，主要在合同履行以及出現爭議后的救濟途徑上。事實上，誰都不能否認土地管理部門代表國家作為土地使用權出讓方，在合同中具有雙重身份，既是土地使用權出讓方、合同當事一方，又是行政機關、監督方。而受讓方在合同中也具有雙重角色，既是合同當事一方，又是行政管理相對人。實踐中，由于土地管理部門在出讓合同中的雙重地位和角色，很容易出現角色混同或者錯位，從而濫用行政權侵害合同受讓方的合法權益。而把國有土地出讓合同定性為行政協議，恰恰反映了國有土地出讓合同的行政屬性，目的不僅僅在于維護行政優益權，更在于要強化對行政優益權的監督，特別是將此類案件納入司法審查范圍，這樣才能真正實現合同當事人平等地位和平等保護，而這恰恰是民事合同無法實現的。事實證明，當前大量涉及地方重大利益之爭的土地出讓合同，一旦作為民事合同非但不能實現平等保護合同當事人目的，卻因地方保護和行政干預為地方政府違法行為背書。
4.行政協議案件司法審查能有效防范土地出讓權濫用。
實踐中，作為土地出讓方的政府或者土地管理部門形式上以民事上的解除合同來行使收回土地使用權行為，實質上卻行使了行政處罰權，而又以民事合同為由規避可能出現的行政復議、行政訴訟，讓當事人很難獲得行政或者司法救濟，這不符合法治政府要求。因此，把國有土地使用權出讓合同作為民事合同的觀點，僅僅從合同形式角度追求意思自治和違約責任承擔，并沒有真正從實質上關注如何監督政府或者土地管理部門的行政權、保障土地受讓方合法權益，從而讓土地受讓方免于陷入不利境地。而一旦作為行政協議案件則可以納入行政訴訟受案范圍，通過司法審查糾正違法行政行為，有助于促進依法行政。

二、當前推動國有土地使用權出讓合同案件理性歸位的基本思路


把國有土地使用權出讓合同定性為行政協議完全是順勢而為，符合政府職能轉變總體趨勢和行政規律，有利于當事人合法權益保障和行政審判工作健康發展。
1
1.盡快清理與新行政訴訟法規定不一致的有關司法解釋和司法政策。

新行政訴訟法已經把行政協議案件作為一種新的案件類型規定下來，原國家土地管理局1997年發布的《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》也明確規定，收回土地使用權是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為。因此，國有土地使用權出讓合同作為行政協議有明確法律依據，相關司法解釋和司法文件應當盡快把法律適用標準統一到新行政訴訟法規定上來，避免各行其是和打亂仗。

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2.盡快實現國有土地使用權出讓合同案件統一歸口審理。

在1990年10月1日行政訴訟法實施后，全國法院行政審判部門審理了大量國有土地出讓合同案件，積累了大量審判經驗和鍛煉成長了一批專業審判隊伍。新行政訴訟法實施后，一些地方法院按照新行政訴訟法規定，已經受理和審理了包括國有土地使用權出讓合同在內的大量行政協議案件，積累了較為豐富審判經驗。對于國有土地使用權出讓合同案件，盡管當前有一些法院把國有土地出讓合同案件按行政協議案件審判，仍然有部分法院作為民事合同案件審理，導致此類案件審理依據、適用規則和審判結果不一致，出現同案不同判，不利于化解矛盾，也影響法院司法權威和司法公信。因此，當前亟待按照新行政訴訟法規定，及時對與新行政訴訟法規定不一致的有關司法解釋和司法政策進行修訂或者廢止。

如果在一定期限內，同一地塊僅有一名意向競買人，則由市國土資源主管部門通過協議出讓。對于無法確定的特定宗地，可以通過協調決策機關進行集體鑒定。市、縣國土資源主管部門收到申請后，按照有關規定，對申請人所提供的資料進行審核，并征求有關規劃主管部門的意見。

上海市國有土地使用權出讓合同(格式文本1)
出讓方 上海市 區房屋土地管理局 法定代表人：
(以下簡稱甲方)
受讓方 法定代表人;
(以下簡稱乙方)
雙方共同遵守《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市土地使用權出讓辦法》等法律法規，根據 府土用(200 ) 號文訂立合同如下：
第一條 出讓土地使用權的土地所有權仍屬于中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律規定的司法管轄權、行政管理權以及其他依法由國家行使的權力和因社會公眾利益所必需的權益。地下礦產、資源、埋藏物和市政公用設施等均不屬于土地使用權出讓范圍。
第二條 甲方出讓給乙方土地位于上海市 地塊，地塊總面積為 平方米。其面積、位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經甲、乙雙方簽字確認。
本合同項下的土地使用權出讓用途為 ，出讓年限為 年，自本合同簽訂之日起計算。
第三條 本合同項下宗地的土地使用權出讓金為人民幣 元(大寫： 元)。乙方中的境外投資者，應根據國家外匯管理規定，將外匯兌換成人民幣支付。
乙方在土地使用期限內應每年向 繳納每平方米土地面積壹元人民幣的土地使用金。
第四條 自本合同簽訂之日起的15天內，即二○○ 年 月 日前，乙方應當向上海市房屋土地資源管理局支付保證本合同切實履行的定金人民幣 元(大寫： 元)，該定金是出讓金的一部分。
[如該地塊以招標、拍賣或掛牌等方式出讓，事先繳納過保證金的，該款相應改為：本合同簽訂后，乙方應當向上海市房屋土地資源管理局支付保證本合同切實履行的定金人民幣元。其中，乙方原支付的投標(或拍賣、掛牌)保證金 元相應轉為土地使用權出讓金定金，定金余額人民幣 元，乙方應在本合同簽訂之日起15天內，即二○○ 年 月 日前，向上海市房屋土地資源管理局付清。]
自本合同簽訂之日起的60天內，即二○○ 年 月 日前，乙方須向上海市房屋土地資源管理局付清出讓金余額人民幣 元。
第五條 乙方應當按照合同約定，按期足額支付出讓金(含定金，下同)。乙方要求延期繳納出讓金的，應在本合同規定付款截止日前向上海市房屋土地資源管理局提出書面申請，經上海市房屋土地資源管理局同意延期支付的，自本合同約定的付款截止日起，按日支付延遲支付出讓金總額的千分之一滯納金;未提出延期申請、提出延期申請未取得同意的、無特殊原因未按時付清等，應當按日支付延遲支付出讓金總額千分之三的滯納金。

國有土地使用權是一種重要的不動產物權，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無償劃撥。所謂有償出讓，是指經有批準權的人民政府批準，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國家交納土地使用權出讓金，從而取得一定年限的國有土地使用權的行為。土地使用者取得土地使用權之后，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。我國現行立法明確規定，以有償出讓方式取得的國有土地使用權可以依法轉讓，而以無償劃撥方式取得的國有土地使用權只有在特別條件下才能轉讓。本文只探討有償出讓國有土地使用權的轉讓合同。
土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！痹趯嶋H的土地使用權交易中，經常存在以下情形：1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書;2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續;3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的歸屬呢?本文結合我國現行立法、司法解釋及相關物權理論作以下分析：
一、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力
對此有三種觀點。
第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第37條第6項規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法第38條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。因為沒有取得土地使用權證書而轉讓土地，首先產生的是無處分權的問題，因而，以下第三種觀點更為合理。

以出讓方式取得國有土地使用權，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付地價款，從而設立國有土地使用權。
以出讓方式取得的國有土地使用權，具有占有、使用、收益權和一定程度的處分權，即可以依法通過買賣、贈與或其他方式將該土地使用權轉讓給他人，可以出租土地，可以設置抵押權。與這種土地使用權相適應，在該土地上建造的合法房屋和其他構筑物，也可以轉讓、出租或設置抵押權。以出讓方式取得的國有土地使用權具有一定的發展權。出讓國有土地的用途未經原批準部門同意，不得改變。經批準改變用途的，還須相應調整土地出讓金。
一.以出讓方式取得國有土地使用權的方式
土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者協議的方式。
1、 拍賣出讓。
這是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，
在指定的時間和地點，組織符合條件的有意受讓的國有土地使用權人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，通過出讓方叫價和受讓方應價的多次競投，按"價高者得"的原則，確定土地使用者的出讓方式。 這種公開選擇用地者的出讓方式，可以提高出讓的透明度，有利于投資者的公平競爭，適用于投資環境好、盈利大的商業、金融業、旅游業和娛樂業用地。這種方式要求市場環境和出讓宗地的條件較高，在國外較為普遍，但目前在我國應用不多。主要是由我國現行土地使用政策不規范、用地者取得土地渠道較多、地價壓得相對較低等因素所致。
2、 招標出讓。
這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，向多方土地使用者發出投標邀請，在規定的期限內，由符合條件的單位以書面形式投標，競標該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優確定土地使用者的土地出讓方式。招標一般分為公開招標和邀請招標兩種方式。招標出讓方式有限地引進了競爭機制，競投各方的互相不知道底細的情況下，為了獲得土地使用權。均會報出自己能承受的**高價格和**為杰出的設計方案。政府不得可以通過出讓土地使用權獲得較好的經濟效益，而且通過選擇用地者及其設計方案，可以**大限度地實現政府的土地利用意圖。中標者不一定是出價**高的，但一般會是土地利用的社會效益**大的土地使用者。 招標方式一般適用于區域面積大、開發要求高或者將來受城市發展規劃嚴格制約的大型或關鍵性項目用地。
3、 協議出讓。
這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的方式。 其基本過程是土地使用者向土地使用權出讓方索取地塊的有關資料和文件，在規定的時間內提交包括土地開發建設方案、出讓金額數及付款方式等內容的文件，出讓方收到上述有關文件后，經過進一步協商，達成土地出讓協議。 這種出讓方式一般適用于高科技項目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛生、體育、科研和市政公用設施等非盈利性的用地及政府批準的其他用地。在有償用地初期，市場、投資等體制不健全的情況下，出讓多采用協議方式。目前我國國有土地使用權出讓方式基本以協議出讓為主。

土地出讓方式是土地使用權取得者取得用地的一種方式，同時也是土地資產處置的一種方式。出讓的土地使用權是土地使用者向國家購買的一種財產權，土地使用者不僅可以占有、使用和取得土地收益，還可以獨立支配和處置土地使用權。

國有土地出讓涉及哪些稅費？

國有土地使用權轉讓涉及三項稅：土地增值稅、契稅、土地使用稅。

土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]138號）第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。的規定貴公司不是納稅義務人可不繳納土地增值稅。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令[1997]224號）第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。貴公司應該繳納契稅。根據第三條 契稅稅率為3—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。貴公司可以到土地所在地區的土地管理部門查詢。

土地使用稅

根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令[1988]17號)第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下:

一、大城市0.5元至10元；

二、中等城市0.4元至8元；

三、小城市0.3元至6元；

一、掛牌公告發布

掛牌公告至少在掛牌開始日前20日發布，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌的時間、地點等;

二、競買人提交申請文件

競買人向涇縣土地收購儲備交易中心申請購買掛牌文件;

三、競買人勘察現場

競買人勘察現場，涇縣土地收購儲備交易中心負責解答有關土地使用權相關事宜;

四、競買人報名

競買人按掛牌公告的規定持有關資料向涇縣土地收購儲備交易中心報名;

五、確認競買資格

競買人向涇縣土地收購儲備交易中心繳納競買保證金后，經審核確定其競買資格，核發競買資格確認書，領取競買報價單;

六、組織掛牌活動

涇縣土地收購儲備交易中心按照出讓公告規定的時間、地點組織掛牌活動。掛牌活動應當由土地招標掛牌掛牌主持人主持進行，并邀請涇縣公證處到現場進行監督公證。

在掛牌公告規定的掛牌起始日，涇縣土地收購儲備交易中心將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求、起始價、增價規則及增價幅度等，在掛牌公告規定的土地交易場所掛牌公布。掛牌時間不得少于10個工作日。

七、競買人報價

符合條件的競買人應當填寫報價單報價。

競買人報價有下列情形之一的，為無效報價：

1、報價單未在掛牌期限內收到的;

2、不按規定填寫報價單的;

3、報價單填寫人與競買申請文件不符的;

4、競買申請人報價低于掛牌起始價的;

5、競買申請人報價低于當前**高報價的;

6、競買申請人報價不符合增加幅度要求的;

7、競買申請人報價不符合掛牌文件規定的其他要求的。

八、確認報價

掛牌主持人確認該報價后，更新顯示掛牌價格，繼續接受新的報價。有兩個或兩個以上競買人報價相同的，先提交報價單者為該掛牌價格的出價人。

九、掛牌截止

1、掛牌截止應當由掛牌主持人主持確定。設有底價的，出讓人應當在掛牌截止前將密封的掛牌底價交給掛牌主持人，掛牌主持人現場打開查閱。在公告規定的掛牌截止時間，掛牌競買人應當出席掛牌現場，掛牌主持人宣布**高報價及其報價者，并詢問現場競買人是否愿意繼續競價。

2、有競買人表示愿意繼續競價的，即屬于掛牌截止時有兩個或兩個以上競買人要求報價的情形，掛牌主持人應當宣布掛牌出讓轉入現場競價，并宣布現場競價的時間和地點，通過現場競價確定競得人。

3、掛牌主持人連續三次報出**后掛牌價格，沒有競買人表示愿意繼續競價的，掛牌主持人宣布掛牌結束，并按下列規定確定掛牌結果：

⑴ 在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌成交，該報價者為競得人;

⑵ 在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的，且**高出價不低于底價的，掛牌主持人宣布掛牌成交，出價**高者為競得人;

⑶ 在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌主持人宣布掛牌不成交。

國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權的轉讓合同的效力進行探討。
一、土地使用權轉讓概述
土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓給受讓方，受讓方支付價款的行為。
我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第60條第3款規定：“房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！?/br> 在實際的土地使用權交易中，經常存在這樣一種情形：在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書。如果在這種情形下，雙方發生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力呢?
二、未取得國有土地使用權證的土地使用權轉讓合同的效力分析
對轉讓方在未取得出讓土地使用權證時簽訂的轉讓合同的效力，司法實務界有三種觀點：
第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第37條規定：“下列房地產，不得轉讓：……(六)未依法登記領取權屬證書的;……”第38條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓?！逗贤ā返?2條第5項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。
第二種觀點認為合同有效。根據我國民事立法所依據的相關理論，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方沒有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。

《國有土地使用權出讓合同》性質辨析
北京市中經律師事務所 孟凡勝
摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權利義務關系的協議?！秶型恋厥褂脵喑鲎尯贤穼儆谛姓贤?，它是土地行政主管部門與相對人協商，對雙方在土地行政管理中的權利、義務的約定。將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同，利于維護相對人的合法權利，也利于土地行政主管部門行使土地行政管理權。
對于《國有土地使用權出讓合同》的性質，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬于民事合同，行政法學者認為其屬于行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據是**高人民法院《民事案件案由規定(試行)》，該規定將土地使用權出讓合同糾紛規定為第五個民事案由，屬于房地產開發經營合同糾紛①。但是，**高人民法院在2004年1月關于規范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據該通知，《國有土地使用權出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬于行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權出讓合同》的性質，談以下三個問題：1、行政合同的起源及與民事合同的區別;2、《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同的理由;3、將《國有土地使用權出讓合同》規定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。
一 行政合同的起源及與民事合同的區別
要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為“contract”,法文稱為“contrat”或者“pacte”,德文稱為“vertrag”或者“kontrakt”。這些用語都是來源于羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為“contractus”。根據羅馬法，契約是指“得到法律承認的債的協議”③。從本質上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發生、變更、擔?；蛳麥缒撤N法律關系為目的的協議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優帝《學說匯纂》就把協議(conventio)分為國際協議、公法協議和私法協議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權的設定和轉移、婚姻關系的成立、分析遺產的協議等，凡能發生私法效力的一切當事人的協議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區分， 合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現在所說的合同，實際也有這種區分?！睹穹ㄍ▌t》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議?！逗贤ā分械暮贤?，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，但是不包括婚姻、收養、監護等有關身份關系的協議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬于民法上的合同，即民事合同。

國有土地使用權出讓中，出讓方和受讓方簽訂國有土地使用權出讓合同，土地管理部門作為國家所有權的代表以民事主體身份收取土地出讓金，同時又作為國家土地管理的行政機關，以行政主體身份對合同的履行實施監督管理權、處罰權等。這個過程中，民事法律關系和行政法律關系交織在一起。當前在我國，行政合同的概念僅限于理論探討，在法律上還沒有明確化。國有土地使用權出讓合同履行發生爭議時，土地管理部門在執法實踐中自行摸索，各自采取不同的解決辦法。由于判例的影響，司法實踐中，大量的此類合同糾紛由民庭受理，適用民事訴訟的有關規則來審查土地管理部門的行政行為，更使土地管理部門無所適從。

國有土地出讓合同的性質是行政合同對兼有民事與行政法律關系的合同，其屬性應以居于主導、核心地位的那一種法律關系來認定。如果以行政法律關系為主導，則是行政合同；如以民事法律關系為主導，則是民事合同。毋庸置疑，國有土地使用權出讓合同必然具有契約性，即具有合同的性質。合同雙方法律地位平等，按照平等、自愿、有償的原則，遵循要約、承諾的有關規定簽訂合同，合同的履行也要遵循適當、全面、及時的原則。但是在國有土地使用權出讓合同中，作為簽約的一方，土地管理部門不以通常形式的民事主體而存在，而保持其原有公權力主體的身份以及單方對合同行使公權力的強制性特權。無論是在合同的簽訂中還是履行中，作為出讓方的土地管理部門始終居于主導地位，出讓方與受讓方之間管理與被管理的行政法律關系始終處于主導核心地位。具體表現如下：
土地出讓的目的是為了實現行政管理目標
土地管理部門與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同的目的是為了貫徹國家有關土地管理的法規及政策，行使土地管理職權，按照市場方式配置土地資源，取得**佳土地利用效益，而非單純追求經濟利益。合同本身是出讓方進行土地管理和執行土地政策的一種方式。根據《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，依法出讓土地是土地管理部門法定的行政職權，不行使出讓權或越權行使，土地管理部門應負行政責任，而非民事后果。
合同雙方的權利義務不對等
作為出讓方的土地管理機關在合同中僅負有交付土地的義務，享有收取出讓金的權利，并且享有監督檢查權、處罰權、單方解除合同權等行政權力，這些都是民事合同中民事主體所不能享有的特權，并且土地管理機關不得放棄這些權力，否則構成不作為。而出讓合同中的受讓方除負有繳納出讓金的義務外，還負有按照合同約定的時間、條件開發利用土地，不得閑置、不得改變用途等義務。民法中的契約自由在出讓合同中受到極大的限制。
另外，合同的性質還可以通過簽訂合同的基礎行為的性質來認定。如商品買賣合同，簽訂這種合同的基礎行為是商品買賣，而商品買賣行為是民事法律行為，所以商品買賣合同也自然而然是民事合同。同樣的道理，國有土地使用權出讓合同的性質也可以通過國有土地使用權出讓這種行為的性質來認定。國有土地使用權出讓的性質在《行政許可法》中有明確的規定?！缎姓S可法》第十二條規定，“下列事項可以設定行政許可．．．．．．（二）有限自然資源開發利用、公共資源配置以及直接關系公共利益的特定行業的市場準入等，需要賦予特定權利的事項．．．．．．”?！缎姓S可法》第五十三條規定：“實施本法第十二條第二項所列事項的行政許可的，行政機關應當通過招標、拍賣等公平競爭的方式作出決定……行政機關按照招標、拍賣程序確定中標人、買受人后，應當作出準予行政許可的決定，并依法向中標人、買受人頒發行政許可證件。行政機關違反本條規定，不采用招標、拍賣方式，或者違反招標、拍賣程序，損害申請人合法權益的，申請人可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟?！?/br> 由此可見，國有土地出讓是行政許可行為，而且是一種雙方行政行為。國有土地使用權出讓合同是行政合同，應適用行政法規則。導入民事合同規則，是對行政法規則作出的修正。國有土地使用權出讓合同是行政權力和契約精神的有效結合，是市場經濟條件下，國家以合同方式來行使管理和配置土地的行政職權的一種手段，相對于單方行政行為而言，這種方式更靈活、更柔和，更符合現代民主行政的精神。
國有土地出讓合同糾紛的救濟途徑
實踐中，因土地管理部門違約而引起糾紛的情況比較少見，更多的是因受讓方違約，土地管理部門對其進行制裁而引起的糾紛。出讓方和受讓方因合同的有關條款發生爭議時，應尋求何種途徑解決糾紛，《土地管理法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》均未作出規定，**高人民法院2005年6月18日公布的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）也回避了這一問題。
國有土地使用權出讓合同糾紛不適用于仲裁機構仲裁
根據《仲裁法》第二條規定，民事仲裁僅適用于解決“平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛”，而國有土地使用權出讓合同并非平等的民事主體之間的合同，其一方當事人的行為具有一定的行政屬性，因此，國有土地使用權出讓合同的糾紛不在《仲裁法》的適用范圍之內。
國有土地使用權出讓合同糾紛不適用于尋求民事訴訟救濟
首先，依民事訴訟審理對保障行政機關依法行使職權不利。這有多方面表現：一方面，在民事訴訟中法庭認為國有土地使用權出讓合同的雙方當事人地位是平等的，土地管理部門是以民事主體的身份與相對人簽訂合同，因而法庭可能會否認土地管理部門在合同行為中的制裁權、處罰權、提前解除合同權等行政優先權。因此，土地管理部門正當行使行政優先權的行為可能被法庭認定為是非法利用行政權的行為，從而認定是違法的，這對于土地管理部門依法行使職權不利。
另一方面，民事訴訟不適用行政訴訟中的起訴不停止執行原則，這會導致合同因提起訴訟而被迫停止執行，影響行政職能的有效運轉和實現。例如，土地管理部門因受讓方閑置土地而解除合同，收回其土地使用權時，若適用民事訴訟規則，則在訴訟期間，土地依然被閑置而不能被有效利用。
其次，民事訴訟的規則也不利于保護相對人的合法權益。民事訴訟的舉證規則是“誰主張、誰舉證”，提出主張而舉不出證據證明者則承擔不利的法律后果。土地出讓方可以在不與受讓方協商的條件下單方面作出行政決定，改變合同的正常形態，而對于出讓方的行為是否合法、合理，受讓方沒有足夠的舉證能力，從而可能會使自己的合法權益得不到保障。
**后，監督制約行政權是行政訴訟區別于民事訴訟的重要功能，依民事訴訟規則審理國有土地使用權出讓合同糾紛，不利于司法權對行政權的監督制約。適用民事訴訟審判程序，法庭僅僅能審查合同本身，注重合同的訂立、履行情況，而忽略對行政行為的審查，從而使違法的行政行為可能得不到糾正，無法實現司法權對行政權的制約。
國有土地使用權出讓合同糾紛宜尋求行政訴訟救濟
國有土地使用權出讓合同兼顧公共利益和私人利益，而行政訴訟以制約行政權、保護相對人合法權益為立法宗旨。將國有土地使用權出讓合同糾紛適用行政訴訟救濟方式，既有利于防止土地管理機關濫用行政特權、輕視合同約束力，也有助于防止行政機關以權謀私、濫用職權，損害社會公共利益，從而實現公私利益的動態平衡。國有土地使用權出讓合同糾紛若因出讓方不履行交付土地義務、不履行登記發證義務引起的，受讓方即可提起行政訴訟。若受讓方違約或違法，應由土地管理部門行使制裁權，如果受讓方拒不履行，土地管理部門可依法采取有關措施加以強制履行，土地管理部門沒有強制執行權的，可申請人民法院強制執行；如果受讓方不服土地管理部門采取的制裁措施，則可由受讓方提起行政訴訟。
國有土地使用權出讓合同訴訟中首先應當適用公法規范，包括在程序上適用行政訴訟法，實體上適用行政法律規范。其次，訴訟中也應當根據審理對象的特殊性適用一定的私法規范，包括在程序上適用民事訴訟法，實體上適用民事法律規范。私法規則能夠援用到行政法領域中的根本原因，主要是因為國有土地使用權出讓合同是出讓方與受讓方之間的合意，是行政的實質與合同的形式的結合，發生的糾紛與民事糾紛有著相似性。如在合同中關于要約與承諾、契約自由、當事人行為能力等糾紛，應當參照適用民法規則。在國有土地出讓合同訴訟適用的程序上，許多情況下也應參照適用民事訴訟規則。如在舉證規則上，行政訴訟中一般由土地管理機關對其行使行政權的合法性負舉證責任，而對土地管理機關違反合同的行為及其對受讓人造成的損害，則應當參照民事訴訟規則，由受讓人負舉證責任。

土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發，利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。
土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依法辦理過戶登記。
土地使用權轉讓須符合上述規定，否則即為非法轉讓。

一、費用方面主要是前期的土地競買保證金（一般不低于總價款的20%）和土地出讓金即成交總價款。
二、稅的話首先是契稅，一般按照出讓總價的3%收取。其次如果涉及占用了耕地還需要繳納耕地占用稅。**后是日常使用過程中還有土地使用稅（每年繳納）。
另外，做地產開發或工業項目建設都需要很多配套的手續，辦理過程中會產生些費用，不過相比之下數目都不大。

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