土地開發流程

對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到一定的建設條件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成為“熟地”，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地一級開發需要遵照一定的流程才能使得土地價值得以發揮。土地二級開發的典型就是房地產開發，即土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。那么土地一級開發、二級開發流程分別是怎樣的?

土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
從空間上來講，土地一級開發主要可分為成片（或連片）開發及分片開發兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發、再做二級開發，即一、二級開發分離的形式，另一種是一級開發包含在二級開發之中的形式；從性質上來講，一類是存量一級開發，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業廠區改商業、住宅等第三產業）項目，另一種是增量一級開發，包括征用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規劃的成片征地開發，有些是總體規劃區以外單獨立項基建類項目。
　　根據土地一級開發涉及的類型不同及發展歷程，當前土地一級開發的開發模式主要有五種：
　　第一，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發商、用地單位自行做一級和二級開發。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規劃難以實施，開發進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調，今后經營性城市建設用地將一律先由政府進行一級開發，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。
　　第二，指婚式（即五統一）：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。
　　第三，招親式：政府公開招標方案優、成本廉的企業承擔一級開發，根據土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發不發生土地使用權轉移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發生兩次土地使用權轉移，即政府將生地出讓給一級開發商，開發成熟后再由一級開發商轉讓給二級開發商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發成熟后再由政府收儲統一上市。在政府與一級開發商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。
　　第四，新城公司式：直接成立新的城區公司壟斷一級開發經營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節，甚至滋生腐敗。
　　第五，借殼上市式：目前國內土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質機構合作土地一級開發，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式。
土地二級開發即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。以房地產為例，房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

從市場層次來講，城市土地市場又可劃分一級市場和二級市場。
城市土地一級市場。
城市土地一級市場是指城市土地所有者將土地使用權在一定期限讓與城市土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者與土地使用
者之間的經濟關系。我國城市土地歸國家所有，政府是城市土地一級市場惟一的供給者，所以城市土地一級市場是一種壟斷性市場。
城市土地二級市場。
城市土地二級市場是指城市土地一級市場的土地使用權受讓者將剩余年期的土地使用權讓予其他土地使用者而形成的市場，反映的是土地使用者與土地使用者之間的經濟關系。與一級市場不同，二級市場土地供給者不是惟一的，所以城市土地二級市場是一種競爭性市場。

答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的 市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經過開發達到“七通一平”的熟地。房地產一級 市場是由國家壟斷的場。
什么是房地產二級市場?
答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發建設，將新建成 的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進人流通 領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達到規定可以轉讓的土地，進入流通領域進行 交易的市場。
什么是房地產三級市場?
答：房地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房 地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進人流通領域進行交 易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。

農村土地確權一級地和二級地的區別如下：

一級土地是指依照法律、政策的規定確定某一范圍內的土地（或稱一宗地）的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利的土地內容；
二級土地是經過土地登記申請、地籍調查、核屬審核、登記注冊、頒發土地證書等土地登記程序，由村委會發包的土地，或者是以其他形式（招標、拍賣、公開協商）承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，或者以土地流轉形式承包的土地；
一級為**高等級，等級越高，價格越貴。

安寧城區4811畝土地啟動一級開發 觀音山片區或成開發新高地

土地一級市場即土地使用權出讓市場，是指土地所有者將從土地所有權中分離出來的土地使用權讓渡給土地使用者的行為，它體現的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地一級市場的國有土地使用權主要有二種，即政府征用農村集體所有土地為國有土地的土地使用權和依法收回的國有土地使用權。土地一級市場的交易方式主要有行政劃撥、出讓、作價出資或入股、國有土地租賃等。
土地二級市場是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種。

3月23日，北京市人民政府發布公告，決定由北京城市副中心管理委員會在城市副中心規劃范圍及拓展區（不含亦莊新城通州部分）約812平方公里區域內，行使統籌調配保障性住房、征收集體所有土地批準等17項市級行政權力。

　土地使用證多是開發商辦理的；開發商辦理的順序是先辦理好土地證總證、也叫大證，之后根據購房者房屋所占面積的大小準備好辦理小證的材料遞交土管部門，土管部門受理審批后出具各購房者小土地證；購房者個人比較省心；
　　也有購房者自己辦理的，如下：
　　1、購房者在辦好房權證后，攜帶身份證、房產證、土地證總證復印件、合同、房屋辦證的契稅發票等材料原件及復印件，到土管部門申請辦理土地證；
　　2、開發商在出售完商品房后，把土地證總證面積根據購房者的房屋所占面積數據分割多個小證數據；土管部門工作人員受理后進入審批程序；因辦房權證已經繳納契稅等費用，只需繳納登記費（工本費）即可。

1.到工商局注冊公司,注意注冊資金量問題。
2、到建委、建設廳申請房地產資質第一部分,房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,并落實足夠的開發資金。第二部分,行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章,房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及確定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項:
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復,并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,在建設單位繳納有關規費后,核發《建設工程規劃許可證》(副本)。
五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包,確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍,非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:由房地產管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(復印件)及資料:
1、以下證明材料:
(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;
3、工程施工合同;
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:
1、建筑工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核標準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合標準或要求的,作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。
2、開發商應提交材料:
(1)申請書;
(2)企業營業執照;
(3)用地證明文件或者土地使用權證;
(4)建設用地規劃許可證;
(5)建設工程規劃許可證;
(6)施工許可證;
(7)房屋竣工驗收資料
(8)房屋測繪成果;
(9)根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限,各地根據實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天內。

8月13日，昆明市公共資源交易網發布了經開區96201部隊進出口道路建設工程配置土地一級開發整理項目引入合作伙伴招標公告的中標結果，云南通博房地產開發有限公司以76.4分成功中標該項目。

據我所知的,接下來就是要付款了,然后交與你

一:任務:省及各市、縣政府授權的土地儲備整理機構，將政府或土地管理部門通過依法收回、收購、置換、征用等方式取得的土地，統一納入政府土地儲備庫，根據土地利用總體規劃和城市規劃，按照土地供應計劃，統一實施整理開發后，再由政府統一供應的行政行為。
二 省、市、縣土地管理部門下設的土地儲備整理機構，受省和市縣政府委托實施建設用地儲備整理工作，負責對納入政府土地儲備庫的土地實施統一開發整理、土地供應的前期準備等日常具體業務。
三建設用地儲備整理可以利用金融信貸資金實施。各級土地管理部門應規范建設用地儲備整理的管理，進一步拓寬建設用地儲備整理資金來源。我就是國土局的，整理中心和我們隔壁，主要是搞土地前期工作，具體你可看上面。單位還不錯，國家每年都撥付很多款項。平時也比較忙，不過單位一般人都比較多。

一、農用地轉用、土地征收建設項目用地預審 (一)、申報材料 1、建設項目用地預審申請報告 2、項目可行性研究報告(指工業建設項目用地) 3、項目用地平面布置圖 (二)、辦事程序

土地一級市場即土地使用權出讓市場，是指土地所有者將從土地所有權中分離出來的土地使用權讓渡給土地使用者的行為，它體現的是土地所有者與使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地一級市場的國有土地使用權主要有二種，即政府征用農村集體所有土地為國有土地的土地使用權和依法收回的國有土地使用權。土地一級市場的交易方式主要有行政劃撥、出讓、作價出資或入股、國有土地租賃等。
土地二級市場是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而產生的責、權、利的關系。進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種。

土地一級開發整理是指國家對土地進行計劃補充耕地量和耕地保有量的具體安排。

土地一級開發是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到相應的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地一級整理是指通過采取各種措施，對田、水、路、林、村綜合整治，提高耕地質量，增加有效耕地面積，改善農業生態條件和生態環境的行為。

分情況的，

如果：

土地征收要履行報批手續，獲得省政府批復，與征收戶簽訂補償協議，補償標準符合標準。

土地出讓通過招拍掛等公開出讓程序，符合國家供地政策。

符合以上兩點，就屬于合法，如果不符合，就是違法。按現行土地政策，開發商獲得土地必須通過招拍掛，而招拍掛的土地由政府供給，政府是通過很大程度通過征收來獲取新增的國有土地。

您好,這完全可以的,只要提供相應的資料便可.

根據我國有關土地法律、法規，開發商依法取得國有土地使用權，是其從事商品房開發**根本的條件。