契稅怎么算

按照辦理房證時候執行的契稅政策規定稅率計算。契稅=購房總價÷（1+5%）×文件規定稅率

根據《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》(財稅[2010]94號)的規定：
一、首套房繳納規定如下：
1、個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執行;
2、戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實際稅率為1.5%；
3、所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照3%征收。
二、二套房繳納規定如下：
購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照3%的稅率征稅。

契稅怎么算？計算時，計稅依據乘以適用稅率就等于契稅應納稅額。但是因為取得土地，住宅所有權的不同情況，計算依據上有所不同。

契稅是按總房價算的，在進行計算的時候，是以房屋的總價作為計算的基礎，然后按照相應的規定，乘以所繳納的比例，這兩個個地區的繳存依據有一定的區別，但按照國家現行的要求，契稅的征收利率是3%~5%，如果符合首套房的購房要求，是可以享受一定優惠政策的，像普通住宅的契稅就在1%~3%，而非普通住宅一般是3%~5%，可以具體到房屋交易中心進行咨詢。
契稅的計算：
1、首次購買普通住房，并且是家庭的唯一一套住房，所購買房屋的面積在90平米以下，也包含90平米，契稅按照房屋總價的1%收取。
2、首次購買普通住房，并且是家庭的唯一一套住房，所購買房屋的面積在90平米以上，不超過144平米，包含144平米以內，契稅按照房屋總價的1.5%收取。
3、首次購買普通住房，并且是家庭的唯一一套住房，所購買房屋的面積在144平米以上，契稅稅率按照3%征收。
契稅是房屋買賣中國家規定必須交的稅收，對于已經征收的契稅，在符合以下的條件之后也可以退稅。
1、在房屋所有權變更登記前退房的，退還已繳納的契稅。
2、在依法辦理土地和房屋所有權登記前，所有權轉讓合同或者所有權轉讓合同性質證明無效、無效、被撤銷或者注銷的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款。
3、購房者簽訂的購房合同與實際交付房屋的面積有誤差，可以向稅務部門申請契稅退稅。
4、重復繳納了契稅，可以申請契稅退稅。
5、在購買房屋之后，符合契稅優惠減免政策，但是并沒有享受到優惠的政策，反而是按照原始的標準征收的契稅，可以按優惠政策申請退還部分契稅。

1、房產原值如何確定（財稅[2008]152號）

“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估?！?br/>
提醒：在根據國家會計制度進行核算自建房產原值時，一定要提前規劃，對非房屋主體建造工程的支出單獨簽訂合同（如：圍墻、操場、公路等），避免增加房產原值，導致以后每年多繳納房產稅。



2、地價如何計入房產原值征收房產稅（財稅[2010]121號）

“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等?！?br/>
提醒：宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。（容積率=建造面積/土地面積）



3、裝修款如何計入房產原值征收房產稅（國稅發[2005]173號）

“為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值?！?br/>
提醒：企業在對房產裝修時，對不可隨意移動的附屬設備和配套設施，可以考慮選擇質量高、耐用、不易損壞的設備，降低后期不斷更換而增加房產原值的風險（時間價值和通貨膨脹）。



4、房產稅的適用稅率、優惠政策

（1）房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定，稅率1.2%。

其中：自用的地下建筑，按以下方式計稅：（財稅[2005]181號）

a、工業用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

b、商業和其他用途房產，以房屋原價的70%～80%作為應稅房產原值。

應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

c、對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

（2）房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，計征房產稅的租金收入不含增值稅，稅率12%。

按照現行契稅政策，個人購買住房實行差別化稅率。根據規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭少有住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業*性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照4%的稅率征稅。

一、享受契稅下調的普通住房應同時滿足以下3個條件：

1、住宅小區建筑容積率在1.0以上

2、單套建筑面積不足144平方米或套內面積120平方米以下

3、實際銷售價低于同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍以下

二、買房契稅怎么算

(1)契稅征收標準

90平米以下的是一個征收標準，90-144平米之間的是一個標準，144平米以上的是一個標準。

二套房、三套房不享受契稅優惠政策。一般實行的是首套住房契稅的兩倍，即3-4%。

注：家庭少有住房并不一定是首套房，比如買了套房子又賣了，再購買住房就算二套房。但是名下確實只有一套房子，所以可以申請家庭少有住房。

契稅稅率實行3% ～5%的調整幅度。實行幅度稅率是考慮到中國經濟發展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規定范圍內，按照該地區的實際情況決定。

(2)契稅計算方法

契稅采用比例稅率。當計稅依據確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：

新房應納稅額 = 計稅依據 × 稅率

二手房應納稅額=二手房稅率×房地產評估價

三、繳納契稅需哪些資料?

(1)商品房買賣：商品房買賣合同、購房發票(或首期付款收據)。

(2)二手房買賣、贈與：買賣契約或贈與公證書、評估單、原房證。

(3)房屋交換：交換協議書、評估單、交換雙方原房證。

(4)房屋拆遷重購(安置)住房：拆遷安置合同或協議、拆遷公房買斷協議或買斷收據、重新購房的合同或契約、購房發票或**款收據或評估單、原房證、低保證(限低保戶)、根據具體情況需提供的其他資料。

買房契稅什么時候交

四、違反契稅政策法規的處罰?

(1)納稅人采用不申報的手段，不繳納稅款的，以偷稅論處，由征收機關追繳，并處偷稅額百分之五十以上五倍以下罰款(罰金);偷稅比例和數額較大的，同時處七年以下有期徒刑。

(2)納稅人編造虛假計稅依據的，由征收機關責令限期改正，并處五萬元以下罰款。

(3)納稅人以暴力、威脅方法拒不繳納稅款的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金;情節嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處拒繳稅款一倍以上五倍以下罰金。

土地價值計入房產原值征收房產稅，是2010 年底房產稅政策調整以來，企業經常遇到的涉稅業務。企業對房產原值計算的準確性，直接關系到房產稅的計稅基礎。當容積率大于0.5 時，應當將全部土地價值計入房產原值計算房產稅。但是，某地一家大型制造企業A 企業就沒有注意這一點，錯誤計算了房產稅，面臨較大的稅務風險。


癥 狀


房產稅繳納不足


2012 年9 月，A 企業通過競買出讓取得一宗土地，出讓單價為0.4 萬元／平方米，面積為52505 平方米，實際容積率為1.28，宗地上總建筑面積67206 平方米。其中，辦公樓9層，建筑面積25528 平方米，賬面房產原值3962 萬元；廠房2 層，建筑面積33659 平方米，賬面房產原值3733 萬元；倉庫1 層，建筑面積8019 平方米，賬面房產原值1226 萬元。2016 年5 月，該經營場所建成驗收。


企業計提繳納房產稅時， 將應稅辦公樓、廠房和倉庫一律按照建筑物對應的土地面積價值計入房產原值。

其中，在開發土地發生的成本和費用已計入賬面房產原值的前提下，辦公樓計入的土地價值為25528÷9×0.4=1135 （萬元），廠房為33659÷2×0.4=6732（萬元），倉庫為8019×0.4=3208 （萬元）。并入相應的房產原值后，按照山東省計算房產稅時房產原值扣減30%的標準，A 企業2016 年6 月～12 月繳納房產稅（1135+3962+6732+3733+3208+1226） × （1-30%） ×1.2%×7÷12=97.98 （萬元）。

稅務機關在納稅評估中發現，A 企業房產稅繳納明顯不足。



診 斷


房產原值計算錯誤

稅務機關發現， A 企業在計算房產稅時，應稅辦公樓、廠房和倉庫等建筑物對應的土地以外的土地面積并未包括在房產原值內。


根據《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121 號）規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5 的，按房產建筑面積的2 倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價?！睋?，稅務機關在征收企業房產稅時，會根據國土部門提供的宗地權屬資料，結合企業實際使用情況，引入宗地“容積率”的概念來判定計入房產原值的宗地價值。根據住房和城鄉建設部《關于印發〈建設用地容積率管理辦法〉的通知》（建規〔2012〕22 號） 及其他相關規定，容積率指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。在稅收實踐中的容積率指實際容積率。

現在是新時代了，新時代也有新氣象，現在很多年輕人都在奮發圖強，大部分人都是為了能夠買到一套房子，現在的房價是大家有目共睹的，沒有一定的能力還真的買不起房子，既然買房是很重要的事情，那也應該把買房各方面事情重視起來，特別是契稅，那買房子契稅怎么算？買房還需哪些費用？

買房子契稅怎么算？

購房契稅怎么交應該是買房者**關心的問題，下面我們來看看房屋契稅的計算方法：房屋契稅＝房屋總價×稅率。

1、確定房屋總價。根據上文的分析，房屋的總價分三種情況，在確定房屋總價是首先要確定屬于上文的哪種情況，一般的商品房買賣都屬于第一種“成交價格”也即依照成交時候合同所列價格作為計算房屋契稅的基準。此時計算房屋契稅的關鍵點轉變到稅率的確定上。

2、確定計算房屋契稅的稅率。根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定：契稅稅率為3—5％。各地契稅的適用稅率，由省級政府在3—5％規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

買房還需哪些費用？

1、權屬登記費主要是指辦理房產證的費用，一般辦理下來需要花費80元，如有共有權證增收工本費10元／本。

2、辦理交易過戶的過程也需要繳納一筆費用，一般來說，普通住宅的收費標準為3元／平米，非住宅的收費標準為11元／平米。

3、房屋維修基金也成公共維修基金，很多購房者可能都沒聽說過這個名詞，房屋維修基金主要應用于保修期過了之后房屋的維修。

4、不同樓盤的物業費可能存在著不小的差距，但是總體來說，物業費也不是一筆小數目。一般來說，普通住宅的物業費不會超過5元每平方米，部分社區甚至不會超3元每平方米，僅有少部分住宅和商業產品高于5元每平方米。

以上就是買房子契稅怎么算？買房還需哪些費用的全部內容，繳納房子契稅是需要大家掏腰包里面的錢的，所以大家應該學會契稅的計算方式，提前知道自己在買房這件事情上總共需要支出多少費用，除了契稅，買房中還會涉及到其他的費用，房天下也通過上文一一說明了，大家有需求的都記一下。

看你是第幾套房子了·1% 1.5% 3% 三個標準

　　一、定義：

　　契稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

　　二、納稅義務人：

　　契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

　　1、境內是指中華人民共和國實際稅收行政管轄范圍內。土地、房屋權屬是指土地使用權和房屋所有權。

　　2、單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。

　　3、個人是指個體經營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。

　　三、計算方法：

　　契稅采用比例稅率。當計稅依據確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額 = 計稅依據 × 稅率

如果是首套房 那么90平米以下1個點 90平米到144平米 1.5個點 144以上就是3個點 二套房直接3個點！

在國內轉移土地，房屋權屬的個人及單位，是契稅的義務納稅人，按規定需要繳納契稅。在計算時，計稅依據乘以適用稅率就等于契稅應納稅額。 但是因為取得土地，住宅所有權的不同情況，計算依據上有所不同：
①土地使用權或房屋買賣，通過購買方式，取得的土地使用權，房屋產權的承受人，根據土地、房屋權屬轉移合同最終協定的成交價格作為計算稅務的依據。這里的成交總價包括必須支付的貨幣和實物，其他經濟利益的款額。
②以合同方式出售的，以土地出售協定最終確認的成交總值作為計稅依據。
③以雙方互相交換的差額為計算稅務的依據，由補差額的一方負責交納稅務。
④土地使用權或者房屋贈與以及其他沒有注明總值的轉移，稅務部門依據市場價格進行核算確認。

計算方法：

　　契稅采用比例稅率。當計稅依據確定以后，應納稅額的計算比較簡單。應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額 = 計稅依據 × 稅率

第一次買房子 房子面積在 90平米以下百分之一 90-144平米百分之一點五 144平米以上百分之三 手里已經有一套活則多套住房 無論要買的房子面積大小 均收百分之三

1、**新的房地產契稅政策是對于個人購買家庭唯一住房的(家庭成員范圍包括購房人、配偶及未成年子女,下同),面積為90平及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。
2、對于個人購買家庭第二套改善性住房的,面積為90平及以下的,減按1%的稅率征收契稅,面積為90平以上的,減按2%的稅率征收契稅。
拓展回答：
上海房產印花稅如何計算:
1、測繪費1.36元/平方,買方;
2、評估費0.5%(評估額,允許浮動),買方;
3、契稅評估額初次90平內1%、90平~140平內1.5%,超過140平或非首次3%,買方繳納;
4、所得稅按全額的1%,由賣方承擔,普通住房滿五年唯一住房減免;
5、交易費6/平方,雙方;
6、工本費80元,買方(工本印花稅5元)買方;
7、營業稅5.6%賣方繳納,普通住房滿五年可減免。

網友：酒店式公寓二手交易的稅費是怎么算的？



答：非住宅：契稅都是3%；印花稅0.05%；賣房子的：1.個人所得稅：一般按房屋轉讓收入的1%核定征收；2.增值稅：(成交價格-購入原價)×5.6%；3.土地增值稅：成交價格的0.5%；4.印花稅：成交價格的0.05%。





網友：我在蕭山科爾世紀外灘一套房，現在可以出手嗎？什么價格可以賣？



答：你現在想賣，賣不出好價格，有雙稅。這地方才剛剛開始，這類房拿在手上問題不大，當然有更好投資渠道另說，看多大的，89方這類的好的參考景海灣可以到18000左右了。





網友：麻煩推薦一下，區域位置還不錯，現在價格實惠，未來有**空間，單價在2萬之內的樓盤。



答：2萬以內的板塊已經不多了，新盤主要在老余杭、閑林、丁橋長睦、星橋、喬司翁梅、臨平、下沙、大江東、蕭山義橋、蕭山科技城，還有北面的崇賢。





網友：金色江南和江南之星買那個好些？自己住。謝謝！



答：第一看價格咯，江南之星商業配套成熟。如果工作在主城可以選金色江南，那邊隧道、地鐵方便，還是現房。







網友：現在2萬5左右單價，應該買哪？在市中心上班，買了自住。



答：2萬5單價，可以看看城北勾莊這里，海德公園，還有濱江旭輝的萬家之星。





網友：良渚那邊的房子好還是五常閑林的比較好？



答：區域看，五常緊貼主城和未來科技城，會好一些。而房子需要具體看，有品牌、規劃、建筑、物業、戶型等等。





網友：350萬左右有什么離主城區近點**好是城西這邊的房子嗎？



答：未來科技城了，還有三墩。留下小戶型也可以，三墩和留下就是主城區。

購買首套房是享有很多的優惠的，買新房和買二手房相差比較大的就要數稅費了。如果購房者購買首套房是屬于新房的，那么就能夠享受首套房稅費的優惠，我們在買房之前要將這些了解清楚，那么房產證契稅怎么算呢，契稅退稅流程是什么呢？



timg (1).jpg



一、房產證契稅怎么算？

不管是新房還是二手房，當房屋買賣或者贈與過戶的時候都需要繳納一定比例的契稅。當房屋產權發生變化的時候，應該由接受房屋產權的人向國家繳納一定比例的契稅。目前的契稅稅率仍為房產交易價格的3％。但存在減免情況，無論是新房和二手房都應當按照以下幾點規定執行：



? 如果你是購買首套房：當進行交易的房屋面積小于或等于90平方米時，契稅稅率為1％；當進行交易的房屋面積大于90平方米時，契稅稅率在原有的基礎上減半，即契稅稅率為1.5％。

? 如果你買的是第二套房：當交易的房屋的面積小于或等于90平方米時，契稅稅率為1％；當所交易房屋的面積大于90平方米時，契稅稅率為2％；

? 如果你買的新房或者二手房是第三套房或以上套數：不管房屋面積大小是多少，契稅稅率都為3％，沒有減免的情況。



微信截圖_208.png



二、契稅退稅流程是什么？

按照現行契稅政策，退稅受理如下：







? 受理、審核。征收機關確認報送資料齊全后，應當場受理退稅申請，并審核納稅人填寫的表格是否符合要求。

? 批準。經查實，對情況屬實的，經辦人形成退稅意見，報分管處長、處長及分管局長審批后開具退稅憑證。同時，轉國庫處后在10個工作日內辦理完結退稅手續。不符合退稅條件的，征收機關應及時做出明確答復和解釋。

? 對退還部分稅款的，納稅人持已批準的《契稅退稅（款）申請審并開具完稅證后，經辦人再開具退稅憑證，辦理退稅手續。

? 歸檔。經辦人將退稅憑證（第五聯）、《契稅退稅（款）申請審核表》（第一聯）等退稅資料裝訂好，每半年交檔案管理人員歸檔。

什么是房屋契稅？
房屋契稅是稅收的一種，是國家規定在房屋買賣中必須交的稅收。在房屋買房、房屋贈與和房屋交換時應繳納契稅。根據計算房屋契稅的基準不同，可以分為三類：
1、按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣
2、根據市場價格計算。房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是房屋原值。
3、依據房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

上海新房契稅是多少？上海新房契稅的分類是什么？讓我們來學習一下相關的知識。上海新房契稅是指以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。

應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者征收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。

目前，契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態勢。各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。

房產契稅的分類

一、是按成交價格計算。

成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

二、是根據市場價格

計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據土地、房屋交換差價定稅

隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價

這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

首次購房90方以下首次按1%繳，不是首次購房者，就按契稅稅率為1.5%征收。