小區物業費

小區物業費包括什么？2020年小區物業費收取標準怎么樣？買房需要了解小區物業水準和物業費收取相關情況。物業費收取相應反映了該小區物業的水準。品牌物業公司的物業費往往收取的比較高。小區后續的維護和修繕主要靠物業。一個好的物業可以減低房屋的損耗，延長小區房屋的使用壽命。其重要性不言面喻。因此我們不要因為小區物業費用影響我們對樓盤的購買意向。

一、物業費是否包括公共用電關鍵看《物業服務合同》對此有無約定。如果沒有約定，就要分析收費方式，根據實際情況確定。首先要看小區的物業收費方式是包干制還是酬金制。如果實行的是包干制，那么根據《物業服務收費管理辦法》的規定，包干制物業費成本或物業服務支出包括物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，也就是說，電梯等共用設備的電費等運行、維修費用是已經包括在物業費當中的。如果實行的是酬金制，物業預收的物業費中包括按約定比例或者約定數額提取給物業服務企業的酬金，其余全部用于圖物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。那么物業服務企業可以根據實際情況，再收取電費。不過業主也有權了解電費的真實使用情況。
二、物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
三、物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 　
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 　　
3、物業管理區域清潔衛生費用； 　　
4、物業管理區域綠化養護費用； 　　
5、物業管理區域秩序維護費用； 　　
6、辦公費用； 　　
7、物業管理企業固定資產折舊； 　　
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 　　
9、經業主同意的其它費用。 　　
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本

小區物業費包括：

1、居住小區區域內的清潔衛生費用，這樣大家都可以在一個衛生的環境中居住。

2 、居住小區區域內的綠化養護費用，公共的地方綠化做好了，居住的每個人都可以享受綠化的美。

3、居住小區區域內的秩序維護費用。

4、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

5、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

6、辦公費用。

7、物業管理企業固定資產折舊。

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

9、經業主同意的其它費用。

注：物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

物業費收取標準

有不少于小區住宅總建筑面積 3%的物業管理服務用房；
綠化率 35%以上(包括水面)；
綠化、休閑活動中心、場地 1500平方米以上；
固定活動館所 300平方米以上；
專用固定停車泊位 1個 /3戶；
具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施；
固定體育活動場館不少于二項設施。

1、公共水電費是指社區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電等能源消耗，被稱為公共能耗，由此所產生的費用也稱為公共能耗費。

2、公共水電費一般包含在物業費里，不需要另交。

3、主要依據是《物業服務收費管理辦法》第十一條：關于物業服務成本或者服務支出構成中第2款中明確規定物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費包括在物業服務成本內。

如今大城市中的很多小區都是需要業主按一定的期限交納物業費的，而現實中往往是以月為單位進行交納。但我們也發現了一個問題，就是針對不同的業主，此時所需要交納的物業費數額是不太一樣的。小區物業費怎么算？小區物業費包括哪些

昨日，“美好滁州”等微信發布了滁城小區物業、停車收費標準，為了慎重起見，我們進一步和市發改對接了解，根據滁發改價〔2015〕338號和省皖價服〔2015〕132號文件，對小區物業服務收費標準進行進一步解讀，現和大家分享。







1
已成立業主大會的普通住宅小區物業服務收費（包括小區停車服務收費）實行市場調節價，由小區業主委員會在征得業主大會同意后與物業服務企業按照公平、公開、合法、誠實信用的原則，協商約定，并簽訂物業服務合同，明確服務事項、服務標準、收費項目和標準等。未成立業主大會的滁城普通住宅小區物業公共服務、裝飾裝修垃圾清運收費標準仍按原市物價局、房產管理局滁價費〔2010〕97號文件標準執行。





2
普通住宅小區停車收費嚴格按照《安徽省物業管理條例》有關規定執行。占用業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意并收取車位場地使用費，車位場地使用費歸全體業主共有。利用非公共部位的場地、設施停車收費的，新建住宅小區應在前期物業服務合同中約定；非新建小區及未成立業主大會的，繼續按前期物業服務合同有關約定執行，合同到期的，如需調整停車收費標準，需經半數以上業主同意。

希望廣大市民增強主人翁意識，通過合法途徑積極參與小區管理業務，有效維護自身權益，共同建設美好家園。




通過省市兩個文件，我們在這里澄清兩個誤區：

1.無論是否成立業主委員會，物業服務費并非由物業公司單方面決定。

2.近日一些網站、微信刊載的滁城小區物業停車具體收費標準已從2015年10月1日起停止實施。



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這個得看你們那個城市對住宅的收費情況是多少？
商務用房跟住宅用房是不一樣的
然后收費分高層、小高層、多層，每個價格都不一樣。
一般的多層住宅都在1元/平方/月以下；高層住宅不會超過兩元（有1.2收的，也有按1.8元收的）
小高層住憲就介于兩者之間。
你每次去交費，交多久的費，這個不是由物業說了算，也不是由你說了算，要看你們當時簽的《物業服務合同》上面收費情況說了算。一般情況下以季度、半年、全年交普遍，但也是少部分是以一個月交的（這種情況交費就是為了防止物業不為業主做事，以收費為目的）。**終以《物業服務合同》上面標注的說了算。

1、人工費。管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費；
2、物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用；
3、物業管理區域綠化養護費用；
4、物業管理區域清潔衛生費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊費用；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。

按業主房屋建筑面積計算，每平米，每個月，再乘以一年，也就是12個月。物業費用于物業公司的人工工資，辦公材料，用品，設備，維護維修，服裝，福利，交通費用，獎金，稅費，利潤，公共設備設施養護，小修，綠化，水電費，保潔，保安，垃圾清運，等等開支，都是從物業費里出。

大家都知道，無論你是租房還是買房，一般小區房都要交物業費，但是可能有的朋友不知道小區物業費怎么算的。物業費的周期一般是月，一般70年產權的住宅物業費在1元每平方米每月。也就是說，假如您買了一套100平方米的住宅，物業費是1元每平方米每月，那么您每月需要繳納的物業費就是100元。那么我們交了這個物業費是用來做什么的呢？物業費包括哪些服務呢？接下來小編就給您一一解答一下。

根據<物業服務收費管理辦法>物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　5、物業管理區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、管理費用攤銷；
10、經業主同意的其它費用。
以上費用支出，可以知道物業費用支出在哪些具體項目上。

近段時間以來，萬科金域藍灣小區三期一些業主反映，該小區物業公司服務是一樣的，但在收取物業費時，物業公司卻采取不同的標準，其中三期業主的物業費比一期多了六成，認為不合理。





三期業主物業費比一期業主多六成





"同一個物業公司，安保工作也是一樣的，我們的衛生服務比一期還差，但我們的物業費是每平方米 2.98 元，一期物業費卻是每平方米 1.8 元。"萬科金域藍灣三期業主李先生告訴記者。



據李先生介紹，他們是去年底收的房，當得知物業費比一期每平方米高 1.18 元時，多數業主表示不能接受。



據三期一名業主介紹，他們去找了物業公司，物業公司的解釋是：一期開發得早，三期是**近才建好的，而且三期里面的環境比一期要好。



但三期多數業主并不能接受這樣的解釋。他們認為，物業服務是對業主的當下服務，服務一樣，收費也該一樣。就算三期里環境好些，這也是整個小區業主可以共享的。而且**明顯的例子是，一期有一棟樓與三期被同一圍墻圍在一起，"如果說三期環境好些，那么一期這一棟的業主也分享了好環境，為什么還按一期的標準 1.8 元收物業費呢？"







業主認為不合理，但理由各不相同





針對業主反映的這一問題，記者來到萬科金域藍灣小區進行采訪。幾名買菜回來的業主或家屬告訴記者，他們確實知道三期業主的物業費標準比一期業主的要高很多，也有些業主為此與物業公司進行交涉，認為"這種收費標準不合理"，他們對這些業主的做法表示支持。其中一名業主還帶記者看了在三期區域內的那棟一期建的房子。



記者采訪了在一期區域買房的王先生，他認為不僅三期物業費收費不合理，一期的收費也不合理。"因為價格都偏高了。"王先生告訴記者，他退休之前在物業公司做了多年，知道物業收費一些項目，除了物業費外，還有小區公共區域的廣告費也是一筆不小的收入。"小區物業公司是為小區業主服務的，不應成為開發企業牟取利益的平臺。"王先生說，去年底，長沙多個小區物業公司給業主發紅包，這些都是物業公司收取費用除去合理開支及合理利潤后的結余。小區物業的結余應該歸誰呢？"這不應成為開發企業的利潤收入，而應返還給業主。"王先生說。



隨后，記者又來到小區物業公司，就業主反映的物業費標準不一的問題進行采訪。小區物業公司相關人員表示，他們不能回復記者的采訪，在留下記者的聯系方式后，相關人員表示會有負責人回復記者這一問題。但截至發稿時，記者仍未收到萬科金域藍灣小區物業公司的回復。







部門建議：

盡快成立業委會，確定小區物業收費標準





據了解，萬科金域藍灣一些業主也向長沙市民服務熱線 12345 反映過這一問題。市發改委曾對此回復，根據《湖南省物業服務收費管理辦法》，原長沙市物價局核準該小區一期物業費為 1.8 元 / 平方米。三期前期物業服務收費由市發改委核準，物業費為 2.98 元 / 平方米。由于該小區一期、三期建設時間相距較遠，物業費核準時間前后相隔近 10 年，物業費標準需要根據服務等級、服務內容以及成本的變化和服務標準的變化制定。市發改委同時注意到，一期四棟房屋中有一棟房屋建設在三期的區域內，導致同區域內物業服務收費標準不一致問題，建議該小區盡快成立業主委員會，由業主委員會自主確定小區物業服務費收取標準。

很多人都不了解小區物業費包括什么，需要繳納哪些費用。從而導致小區業務費收費不透明。這種現象很多。比如一些外地租房、或者是才在城市購買新房的農村小伙們對此都是非常的不熟悉，而今天小編就給大家全面的了解一下小區物業費包括什么費用。讓大家透明的了解小區物業費，了解一些注意事項。

首先我們來了解一下什么是物業費吧，物業費是無產權人、使用人通過委托的方式來對企業單位或者居住小區內的一些建筑或者設施設備、公用設備、設施、小區綠化、衛生、道路、治安、環境等等項目的日常維護、管理、修繕、爭執以及其他和居民生活息息相關的服務所收取的一種費用。一般每個小區都有小區物業費的。下面我們就在看看小區物業費包括什么費用吧。
物業費包括什么
1、管理人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用等等。
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行和維護費用。
3、物業管理部分區域的清潔衛生費用。
4、物業管理部分區域的綠化養護費用。
5、物業管理部分區域的秩序維護作用。
6、辦公以及設備安裝設計費用。
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
如果出現大修、更新、改造等費用應該通過專項維修資金予以列出。不能計入物業服務支出之中。也就是說需要小區所有人都錢來維修、更新、大修、裝修。
收取標準
收取費用的標準我們國家分為了四個等級，其分別是一級收費標準、二級收費標準、三級收費標準、四級收費標準。每個等級對應的服務和價格都是不一樣的，首先我們不說服務就說價格，一級收費標準為每平方1元，不包含稅費。二級收費標準0.75元一平方、三級收費標準為0.45元一平方、四級收費標準為0.35元平方。根據小區居住人的多少。小區的大小來定義小區每戶人繳納的費用多少。
物業費包括什么現在大家都知道了吧，其實收取物業費現在的社會中很多都是不標準的，但是如果你想要他們用標準的收費的話那么則有點不現實。所以大家對于物業費就只需知道物業費包括什么就可以了，收費多少的話你也是改變不了什么的。關于物業費包括什么小編就給大家了解這么多。如果大家還有疑問的話可以到愛有窩裝修問答來提問。也可到愛有窩的知識咨詢板塊尋找答案。

一、我們先來說說什么是物業費？



什么是物業費？百度是這樣解釋的——物業費又稱物業管理服務費或物業管理費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序而向業主或使用人收取的費用。







二、我們再來說說物業費包括什么？



根據國家發改委和建設部聯合下發的《物業服務收費管理辦法》規定，業主繳納的物業費包括以下九個方面的內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。



物業費包含的上述9個方面的內容也可以理解為物業服務支出構成或物業服務成本構成，從另一個角度也可以理解為物業公司應該做什么。



三、我們再來進一步說說物業費不包括什么？



許多業主對物業費的認知都有一個誤區，就是認為物業費里什么都包含，但其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業費里：



1、住宅內部設施設備維修費用。其實就是說，如果你家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業公司是不會管的，因為這不歸他們管，而且即使物業為你們提供了這些維修服務，他們也是可以收費的。



2、因建筑質量導致的種種問題而產生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等，物業也是不管的，但是他們有義務替你向開發商反映，然后你可以再與開發商協商處理這些問題。



3、公共區域設備的大中修費用及重大部件更換費用。公共區域設備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業費里，但是可以用維修基金解決。

1.物業服務人員的工資，業主交的物業費用一部分將用于支付物業服務人員的工資，福利、加班與服裝費等。
2.物業共用部和共用設施設備的日常運行維護費用，其中有電梯，小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率，電氣、燃氣、消防系統設備維修保養費。
3.物業管理區域清潔衛生費用，包括小區道路、廣場、停車場、綠地等的清潔。
4.管理區域秩序維護，其中有小區安保巡邏等。
5.物業管理服務固定資產折舊費。
6.和業主協商的其他費用。

物業費的標準想要看你小區的物業公司的服務標準時幾級的標準,才可以知道他收取的費用是不是合理。一般的收費是按照建筑面積計算的,這一點沒有錯誤【個別地區的規定另算】還有就是物業費的交付問題,一般應該是承租方承擔的,因為承租方在租賃房屋后是他在使用物業提供的各項服務比如垃圾的清運和衛生的清掃。
你讓出租方承擔是不合理的,物業費其實就是一種服務形式你承租方享受了服務就應該承擔物業費。在出租方和承租方下上協商解決的情況下物業費也可以有出租方承擔,這個沒有硬性規定的。

小區物業費主要包含有服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、物業管理區域清潔衛生費用等等。

根據《物業服務收費管理辦法》第十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本

你一年的物業費應該是：106乘以0.8再乘以12個月等于1017.6元，為什么交1015元，可以請物業人員給你解釋。


1. 概述：
物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
2. 組成部分：
（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。
（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。
（3）物業管理區域清潔衛生費用。
（4）物業管理區域綠化養護費用。
（5）物業管理區域秩序維護費用。
（6）辦公費用。
（7）物業管理企業固定資產折舊。
（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。
（9）經業主同意的其它費用。

根據規定，如果小區已經成立業主大會，物業服務收費實行市場調節價，由業主大會和物業公司自行協商制定收費標準。具體有關物業費收取標準的相關內容介紹如下：
　　首先，根據我國《物業管理條例》的規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
　　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
　　如果小區已經成立業主大會，物業服務收費實行市場調節價，由業主大會和物業公司自行協商制定收費標準；前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，則必須經過雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內重新約定。合同履行期間，物業服務成本因政策性因素或服務項目和內容發生較大變動，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業管理區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主(雙過半業主)同意。
　　物業管理費項目構成
　　(一)公共物業及配套設施的維護保養費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等；
　　(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；
　　(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；
　　(四)購買或租賃必需的機械及器材的支出；
　　(五)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；
　　(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；
　　(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；
　　(八)公共區域植花、種草及其養護費用；
　　(九)更新儲備金，即物業配套設施的更新費用；
　　(十)聘請律師、會計師等專業人士的費用；
　　(十一)節日裝飾的費用；
　　(十二)管理者酬金；
　　(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；
　　(十四)公共電視接收系統及維護費用；
　　(十五)其他為管理而發生的合理支出。

市民：城建小區物業費每平米每月0.6元，有依據嗎？



新城區物業局局長 賈宏：城建小區是我們老舊小區改造的小區，我們進行了拆廠拆墻并院，把原來各自為政的小區墻都拆了，進行統一的管理，讓庭規劃了停車位，小區大門安了道閘，增設了保安，把小區的公共秩序進行管理，保潔，養護，綠化，包括小區的公共事務。通過我們測算，要達到這個標準服務，**低是六毛錢。



我們把服務標準，服務內容，都已經在小區業主這兒進行公示了，達不到標準，業主可以投訴，因為這個我們可以到街道社區進行投訴，也可以到我們新城區物業局，我們也有網上公布電話：218514，也可以進行投訴，而且這個投訴的渠道是很暢通的，同時我們要求，我們新城區八個街道辦事處都成立了物業辦，要求街道物業辦和社區，每周對物業公司進行一個考評，每周進行一個考評打分，因為我們進行了規劃的標準，衛生達不到扣幾分，公示不到位扣幾分，包括收費率，這些都進行了一些規定，達到這個規定，我們政府參與，以獎補形式獎補物業公司。

▲網絡配圖



市民：物業費怎樣收才能維持小區正常的物業服務？



嘉誠物業公司副總經理 孔德剛：我們管的園藝御景小區，小區現在有員工，應該是在50多人。物業公司的工作人員，大概是50人左右，一個人平均按2000塊錢的工資算，一個月是50×2000=10萬塊錢，而且這個物業費是一塊6收的，咱們的住宅是3萬平米，算一下，應該是將近18萬吧。而且光人員工資就花掉10萬，完了再加上人員的服裝工具，人工成本這塊，加上職工的保險，大概在一個月應該在十二三萬左右，園藝御景是26部電梯，每部電梯的運行電費，一個月是大概是在600到800塊錢。還有就是消防系統的維保，消防系統，每年每年都要維保，還有高壓配電室的維保費，年檢費，還有電梯的維保年檢費，還有滅火器的維保，這些費用誰來擔？還有好多排污系統排風系統的試運行電費。



昕城物業公司經理 孫密珍：我們現在公司接管的全是新城區的一些老舊小區。我們是國有企業，我們按照零利潤運行，我們接管的有六個小區，我舉一個郵電小區的例子，郵電小區我們是六毛六，就是根據我們提供的五項內容，我們提供的秩序維護，保潔服務，公共設施維護，園林綠化的養護，還有客服服務，這五項內容測算下來，我們根據小區的面積算下個六毛六。如果想要三毛錢，那就是居民自管了，就是你們雇一個下夜的，或者是一個老頭老太太打掃衛生。



市民 吳林芳：我是在賽罕區大城小愛買的房子，現在正處于交房階段。公司說現在的費用是每個月每平米竟成了3塊6，我感覺這個費用大家也感覺這個費用特別高，我們這種不滿意該怎么辦？



市住房保障和房屋管理局物業管理處副處長 董朝旺：按照咱們國家的物業管理方式，就是把物業管理定為兩個階段，第一個階段就是前期物業管理階段，就是由開發建設單位跟物業公司簽訂合同，約定費用約定標準這樣一個階段，第二個階段就是召開業主大會，選舉成立業主委員會以后，由業主大會選聘物業服務企業實施物業管理，這叫后期物業管理階段。



按照前期物業管理辦法，以及按照咱們物業管理條例，跟咱們中華人民共和國物權法，那么針對咱們業主，入住率達到50%以上，或者入住率沒有達到50%，但是交付使用已經滿兩年的就可以召開業主大會，由業主大會來具體議定物業管理的模式，物業管理的方案，物業管理的服務標準。